Investir à Aulnay-sous-Bois en 2026

Prix au m², rendement locatif, tension du marché et un exemple d'investissement chiffré à Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis, Île-de-France).

Par Jonathan Azoulay, directeur commercial de CADA

Prix au m² (appartement): 3 200 €
Rendement brut: 5,6 %
Loyer moyen: 15,0 €/m²
Tension locative: 7/10

Le marché immobilier à Aulnay-sous-Bois en 2026

À Aulnay-sous-Bois, le prix médian des appartements est de 3 200 € par m² et le loyer moyen de 15,0 € par m², soit un rendement brut de 5,6 %. La tension locative est de 7 sur 10.

Les prix ont évolué de +10,0 % sur 5 ans et de +1,5 % sur la dernière année. La ville est en zone A pour le PTZ et en zone tendue, où l'encadrement des loyers est possible.

Aulnay-sous-Bois compte 87 000 habitants.

Les données du marché

Population	87 000 habitants
Prix au m², appartement	3 200 €
Prix au m², maison	3 000 €
Loyer moyen	15,0 €/m²
Rendement brut	5,6 %
Évolution sur 1 an	+1,5 %
Évolution sur 5 ans	+10,0 %
Zone tendue	Oui
Zone ABC (PTZ)	A

Prix immobilier à Aulnay-sous-Bois →Propriétaires fonciers de Aulnay-sous-Bois →

Un exemple chiffré

Un T2 de 40 m², financé par un crédit sur 20 ans à 3,70 % sans apport (relevé du 2 novembre 2026).

Prix d'achat	128 000 €
Frais de notaire	10 240 €
Loyer mensuel	600 €
Mensualité du crédit	756 €
Cashflow mensuel	-306 €
Rendement net estimé	3,9 %

Charges estimées à 25 % du loyer (taxe foncière, copropriété, gestion, vacance).

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Les points forts du marché

Gare Grand Paris Express (ligne 16)
Prix très compétitifs en Île-de-France
Projets de renouvellement urbain en cours

Quartiers à suivre à Aulnay-sous-Bois

Ces quartiers offrent un compromis entre prix d'achat, demande locative et potentiel de valorisation : Centre-ville, Vieux Pays, Rose-des-Vents, Gros-Saule, Ambourget, Nonneville.

Questions fréquentes

Quel est le rendement locatif moyen à Aulnay-sous-Bois en 2026 ?

Le rendement brut moyen à Aulnay-sous-Bois est de 5,6 % en 2026, avec un prix médian de 3 200 €/m² et un loyer moyen de 15,0 €/m². Le rendement net après charges se situe autour de 3,9 %. C'est un rendement supérieur à la moyenne nationale (5,7 % brut).

Aulnay-sous-Bois est-elle une bonne ville pour investir dans l'immobilier locatif ?

Aulnay-sous-Bois présente un bon équilibre rendement/risque avec une tension locative de 7/10 (zone tendue). Gare Grand Paris Express (ligne 16). Le marché est stable avec +10,0 % sur 5 ans.

Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Aulnay-sous-Bois ?

Les quartiers à surveiller pour un investissement locatif à Aulnay-sous-Bois sont : Centre-ville, Vieux Pays, Rose-des-Vents, Gros-Saule, Ambourget, Nonneville. Ces secteurs offrent un bon compromis entre prix d'achat, demande locative et potentiel de valorisation. Utilisez notre simulateur de rentabilité pour comparer les rendements par quartier.

Combien faut-il pour investir à Aulnay-sous-Bois ?

Pour un T2 de 40 m² à Aulnay-sous-Bois, comptez environ 128 000 € d'achat + 10 240 € de frais de notaire, soit 138 240 € au total. Avec un crédit sur 20 ans au taux moyen du moment (3,70 %), la mensualité serait de 756 € pour un loyer de 600 €/mois.

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