Île-de-France · Seine-Saint-Denis (93)

Investir à Saint-Denis en 2026

Analyse complète du marché immobilier à Saint-Denis : prix au m², rendement locatif, tension du marché et simulation d'investissement.

Prix m² appart

4 200 €

Rendement brut

5.1 %

Loyer moyen

17.8 €/m²

Tension locative

8/10

Le marché immobilier à Saint-Denis en 2026

Saint-Denis affiche un prix médian de 4 200 €/m² pour les appartements, un niveau intermédiaire qui offre un rendement brut correct de 5.1 %. Avec un loyer moyen de 17.8 €/m² et une tension locative très élevée (8/10), le risque de vacance locative est limité.

Le marché immobilier à Saint-Denis est en hausse régulière sur 5 ans (+12.0 %), avec une évolution de +2.0 % sur la dernière année. La ville est classée en zone A pour le PTZ et fait partie des zones tendues (encadrement des loyers possible).

Avec une population de 113 000 habitants, Saint-Denis bénéficie d'un bassin locatif solide, ce qui assure une demande régulière pour les investisseurs.

Données marché — Saint-Denis

Population113 000 hab.

Prix m² appartement4 200 €

Prix m² maison4 000 €

Loyer moyen17.8 €/m²

Rendement brut5.1 %

Évolution 1 an+2.0 %

Évolution 5 ans+12.0 %

Zone tendueOui

Zone ABC (PTZ)A

Exemple d'investissement à Saint-Denis

Simulation pour un T2 de 40 m² — crédit 20 ans à 3,55 %, sans apport (relevé meilleurtaux.com du 14 septembre 2026)

Prix d'achat

168 000 €

Frais de notaire

13 440 €

Loyer mensuel

712 €

Mensualité crédit

979 €

Cashflow mensuel

-445 €

Rendement net estimé

3.5 %

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Pourquoi investir à Saint-Denis ?

Village olympique 2024 : revalorisation massive

Gare du Grand Paris Express Pleyel

Stade de France et attractivité événementielle

Quartiers à surveiller à Saint-Denis

Ces quartiers offrent un bon compromis entre prix d'achat, demande locative et potentiel de valorisation pour un investissement en 2026.

PleyelCentre-villeConfluenceFranc-MoisinLa PlaineBasilique

Questions fréquentes — Investir à Saint-Denis

Quel est le rendement locatif moyen à Saint-Denis en 2026 ?

Le rendement brut moyen à Saint-Denis est de 5.1 % en 2026, avec un prix médian de 4 200 €/m² et un loyer moyen de 17.8 €/m². Le rendement net après charges se situe autour de 3.5 %. C'est un rendement dans la moyenne nationale.

Saint-Denis est-elle une bonne ville pour investir dans l'immobilier locatif ?

Saint-Denis présente un bon équilibre rendement/risque avec une tension locative de 8/10 (zone tendue). Village olympique 2024 : revalorisation massive. La hausse de +12.0 % sur 5 ans confirme l'attractivité du marché.

Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Saint-Denis ?

Les quartiers à surveiller pour un investissement locatif à Saint-Denis sont : Pleyel, Centre-ville, Confluence, Franc-Moisin, La Plaine, Basilique. Ces secteurs offrent un bon compromis entre prix d'achat, demande locative et potentiel de valorisation. Utilisez notre simulateur de rentabilité pour comparer les rendements par quartier.

Combien faut-il pour investir à Saint-Denis ?

Pour un T2 de 40 m² à Saint-Denis, comptez environ 168 000 € d'achat + 13 440 € de frais de notaire, soit 181 440 € au total. Avec un crédit sur 20 ans au taux moyen du moment (3,55 %), la mensualité serait de 979 € pour un loyer de 712 €/mois.