Glossaire immobilier

Assurance Décès-Invalidité — assurance obligatoire du prêt immobilier qui rembourse le capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur.

En LMNP/LMP, possibilité de déduire comptablement la perte de valeur du bien et du mobilier sur leur durée de vie (20-30 ans pour l'immobilier, 5-10 ans pour le mobilier). Réduit le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie.

Diagnostic plus complet que le DPE, obligatoire pour vendre un logement classé F ou G (depuis avril 2023). Propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés.

Montant déduit de la valeur transmise avant calcul des droits de donation ou succession. Ex : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

Bénéfices Industriels et Commerciaux — catégorie fiscale des revenus de location meublée (LMNP/LMP).

Bail standard pour locaux commerciaux d'une durée de 9 ans avec faculté de résiliation tous les 3 ans pour le preneur (loi Pinel 2014).

Bail meublé de courte durée (1 à 10 mois, non renouvelable) destiné aux publics en mobilité professionnelle (étudiant, formation, mission). Pas de dépôt de garantie.

Étude financière complète d'une opération de promotion : terrain + construction + frais = coût total, comparé au chiffre d'affaires attendu pour déterminer la marge.

Capital versé comptant par l'acheteur au vendeur lors d'une vente en viager, en complément de la rente viagère mensuelle. Représente typiquement 20-40 % de la valeur.

Bail Réel Solidaire — dispositif qui dissocie le foncier (loué via OFS) du bâti. L'acheteur n'achète que le bâtiment, ce qui réduit le prix de 25-40 %. Plafonds de ressources et de revente.

Cotisation Foncière des Entreprises — impôt annuel local dû par les loueurs en meublé (LMNP/LMP), calculé sur la valeur locative du bien et le taux communal.

Contribution sur les Revenus Locatifs — taxe de 2,5 % due par certaines personnes morales (sociétés) sur les loyers d'immeubles achevés depuis plus de 15 ans.

Montant maximum que vous pouvez emprunter, calculé en fonction de vos revenus, charges et du taux d'endettement maximum (35 % selon le HCSF).

Prêt garanti par un portefeuille de placements financiers (assurance-vie, SCPI, titres). Permet d'emprunter sans vendre ses actifs.

Garantie alternative à l'hypothèque : un organisme (Crédit Logement, SACCEF…) se porte caution moyennant une commission. Moins chère et restituée partiellement en fin de prêt.

Cashflow annuel net divisé par l'apport personnel investi × 100. Mesure le rendement de l'argent que vous avez réellement sorti de votre poche.

Flux de trésorerie — la différence entre les loyers encaissés et toutes les dépenses (crédit, charges, impôts). Positif = vous gagnez de l'argent chaque mois.

Coefficient d'Emprise au Sol — pourcentage maximum de la surface du terrain qui peut être couverte par la construction. Ex : CES 0,60 = le bâtiment peut couvrir 60 % du terrain.

Coefficient de Pleine Terre — pourcentage minimum du terrain qui doit rester en espace vert non imperméabilisé.

Coût total du terrain incluant le prix d'achat + frais de notaire + éventuels frais de démolition ou dépollution.

Méthode de calcul du prix maximum acceptable pour un terrain : on part du CA attendu, on soustrait tous les coûts et la marge cible, et il reste le budget foncier.

Location d'un même logement par plusieurs locataires liés par un bail unique ou des baux séparés. Permet souvent un meilleur rendement par m² qu'une location classique.

Concept locatif premium proposant chambres privées + grands espaces partagés (cuisine, salon, coworking) avec services inclus (ménage, internet, événements). Loyer all-in.

Certificats d'Économies d'Énergie — primes versées par les fournisseurs d'énergie (TotalEnergies, EDF…) pour financer les travaux d'économie d'énergie. Cumulables avec MaPrimeRénov'.

Régime juridique d'un immeuble divisé en lots appartenant à différents propriétaires. Les charges de copropriété couvrent l'entretien des parties communes.

Arrêté de catastrophe naturelle — déclaration officielle qui ouvre droit à indemnisation par l'assurance habitation. Historique consultable sur Géorisques par commune.

Carte professionnelle Transaction — obligatoire pour exercer l'activité d'agent immobilier (achat/vente). Délivrée par la CCI sous conditions de diplôme, expérience et garantie financière.

Carte professionnelle Gestion — obligatoire pour exercer l'activité d'administrateur de biens (gestion locative, syndic). Conditions similaires à la Carte T.

Conseiller en Gestion de Patrimoine — professionnel qui accompagne ses clients dans la construction et l'optimisation de leur patrimoine (immobilier, financier, succession, fiscalité).

Quand vos charges déductibles (travaux, intérêts…) dépassent vos loyers. Ce déficit se déduit de votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an) et réduit votre impôt.

Somme versée par le locataire à l'entrée dans le logement (1 mois max en nu, 2 mois en meublé), restituée au départ si pas de dégradation.

Droits de Mutation à Titre Onéreux — la taxe principale payée lors de l'achat d'un bien immobilier. Représente l'essentiel des « frais de notaire » (~5,8 % à 6,4 % en ancien).

Substitution de l'assurance groupe bancaire par une assurance individuelle à garanties équivalentes. Économie moyenne : 30 à 60 % du coût ADI.

Période en début de prêt durant laquelle vous ne remboursez que les intérêts (différé partiel) ou rien (différé total). Utile pour les opérations avec travaux ou VEFA.

Séparation de la propriété entre usufruit (droit d'usage et de percevoir les loyers) et nue-propriété (droit de disposer du bien). Outil patrimonial puissant pour la transmission.

Dispositif de réduction d'impôt pour l'achat et la rénovation de logements anciens dans des villes moyennes éligibles, en contrepartie d'une mise en location à loyer plafonné.

Taxes dues lors d'une transmission de patrimoine (donation, succession ou vente). Le taux dépend du lien de parenté et du montant transmis.

Demandes de Valeurs Foncières — base de données publique de toutes les ventes immobilières en France, avec les prix réels de transaction.

Diagnostic de Performance Énergétique — classement d'un logement de A (très performant) à G (passoire thermique). Obligatoire pour la vente et la location.

Dispositif qui plafonne le loyer au m² des zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux…) selon le quartier, l'année de construction et le type de bien.

Surface au sol occupée par le bâtiment, vue du dessus. Limitée par le CES du PLU.

État des Risques Réglementé pour l'Information de l'Acquéreur et du Locataire (anciennement IAL) — document obligatoire à annexer à tout bail ou vente, listant les risques naturels et technologiques du bien.

Frais d'acquisition payés lors de l'achat : DMTO (taxes) + émoluments du notaire + débours + contribution de sécurité immobilière. Environ 7-8 % en ancien, 2-3 % en neuf.

Garantie des Loyers Impayés — assurance qui couvre le propriétaire en cas de loyers non payés par le locataire.

Haut Conseil de la Stabilité Financière — autorité qui fixe les règles d'octroi des crédits immobiliers (taux d'endettement max 35 %, durée max 25 ans).

Garantie réelle inscrite au bureau des hypothèques sur un bien immobilier. La banque peut saisir et vendre le bien en cas de défaut. Coûteuse à mettre en place et à lever.

Impôt sur le Revenu — impôt annuel calculé sur l'ensemble de vos revenus (salaires, fonciers, BIC, etc.).

Impôt sur les Sociétés — impôt payé par les sociétés (SCI à l'IS, SARL…) sur leurs bénéfices, au taux de 15 % puis 25 %.

Impôt sur la Fortune Immobilière — impôt annuel dû quand votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€. Taux progressif de 0,5 % à 1,5 %.

Indice de Référence des Loyers — indice publié par l'INSEE chaque trimestre, utilisé pour la révision annuelle des loyers d'habitation.

Indice des Loyers Commerciaux — indice utilisé pour la révision des loyers des baux commerciaux.

Indice des Loyers des Activités Tertiaires — indice de révision pour les baux de bureaux et activités tertiaires.

Régime juridique où plusieurs personnes possèdent un même bien sans division en parts physiques. Décisions à la majorité ou à l'unanimité selon les actes. Sortable à tout moment.

Installation Classée pour la Protection de l'Environnement — usine, dépôt ou activité présentant un risque environnemental, soumise à autorisation préfectorale. Listée sur Géorisques.

Loi de 2014 encadrant les rapports locatifs : bail-type obligatoire, plafonnement des honoraires d'agence, état des lieux normalisé, garanties locatives.

Loi de 1970 régissant les professions immobilières (transaction, gestion, syndic) : carte professionnelle obligatoire, garantie financière, compte-rendu de gestion.

Location Meublée Non Professionnelle — statut fiscal permettant d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement l'imposition des loyers.

Location Meublée Professionnelle — statut applicable quand les recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET les autres revenus du foyer. Permet de déduire les déficits sans plafond.

Loan-To-Value — ratio entre le montant emprunté et la valeur du bien donné en garantie. Plus le LTV est bas, moins le risque pour la banque est élevé.

Loi de 2022 qui permet de résilier son assurance emprunteur à tout moment et impose la suppression du questionnaire médical pour les prêts < 200 k€ remboursés avant 60 ans.

Logement Locatif Intermédiaire — logement neuf à loyer plafonné (zone tendue) destiné à la classe moyenne. Avantages fiscaux pour l'investisseur via la TVA à 10 % et un crédit d'impôt sur la taxe foncière.

Loi de 2021 interdisant progressivement la location des passoires thermiques : G interdits depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Audit énergétique obligatoire pour la vente.

Dispositif fiscal accordant une réduction d'impôt (22 % ou 30 %) pour des travaux de restauration complète dans des secteurs patrimoniaux protégés.

Régime fiscal permettant de déduire 100 % des travaux de restauration d'un monument classé ou inscrit, sans plafond, de votre revenu global.

Aide publique à la rénovation énergétique gérée par l'Anah. Montant variable selon les revenus, les travaux et le gain énergétique. Cumulable avec les CEE.

Activité commerciale d'achat-revente immobilier à but lucratif. Frais de notaire réduits (~3 %), revente exonérée de TVA si bâti > 5 ans, sinon TVA sur marge ou sur prix total.

Droit de disposer du bien (vendre, hypothéquer) sans pouvoir l'utiliser ni en tirer de revenus. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier.

Cotisations sociales prélevées sur les revenus du patrimoine (revenus fonciers, plus-values). Taux actuel : 17,2 %.

Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) — taxation à 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) sur les revenus du capital.

Assurance Propriétaire Non Occupant — assurance obligatoire en copropriété, couvrant les risques du bien quand le propriétaire n'y habite pas.

Prêt à Taux Zéro — prêt immobilier sans intérêts accordé sous conditions de ressources pour l'achat d'une résidence principale. Montant et conditions varient selon la zone (A, B, C).

Privilège de Prêteur de Deniers — garantie hypothécaire moins coûteuse que l'hypothèque classique, applicable uniquement au financement d'un bien existant (pas d'une construction).

Gain réalisé lors de la vente d'un bien (prix de vente - prix d'achat). Taxée à 19 % + 17,2 % de PS, avec abattements progressifs selon la durée de détention. Exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).

Plan Local d'Urbanisme — document qui définit les règles de construction sur chaque parcelle d'une commune (zones, hauteurs, emprises, etc.).

Dispositif fiscal (clôturé fin 2024 mais Pinel+ encore actif jusqu'à fin 2025) : réduction d'impôt de 9 % à 14 % du prix du bien selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans).

Prêt Social Location-Accession — dispositif d'accession progressive : phase locative (max 5 ans) puis option d'achat. TVA à 5,5 % et exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Régime fiscal simplifié pour les revenus fonciers nus < 15 000 €/an : abattement forfaitaire de 30 % sans déduction réelle.

Régime simplifié pour la location meublée : abattement de 50 % (71 % pour le meublé de tourisme classé) sans tenir de comptabilité.

Régime déclaratif où vous déduisez vos charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière, gestion). Obligatoire si recettes > 15 000 € ou si vous voulez déduire de gros travaux.

Ajustement annuel des charges du locataire : différence entre les provisions versées et le décompte réel des charges récupérables, justifié par les factures.

Ce qui vous reste chaque mois après paiement de toutes vos charges et mensualités de crédit. Les banques vérifient que ce montant est suffisant.

Loyers annuels divisés par le prix d'achat × 100. Premier indicateur rapide, qui ne tient pas compte des charges ni des impôts.

Loyers annuels moins charges et taxe foncière, divisés par le prix d'achat × 100. Plus réaliste que la rentabilité brute.

Rentabilité après impôts (IR + prélèvements sociaux 17,2 %). C'est ce que vous gagnez réellement.

Somme versée à vie au vendeur (crédirentier) dans une vente en viager. Calculée selon la valeur du bien, l'âge du vendeur et le bouquet versé.

Évolution du DPE entrée en vigueur en février 2026 : nouveau coefficient électricité (1,9 au lieu de 2,3), conversion des logements chauffés à l'électricité (souvent reclassés en F/G).

Surface De Plancher — surface totale de tous les niveaux d'un bâtiment, mesurée à l'intérieur des murs. C'est la surface de référence en urbanisme.

Surface Habitable — surface de plancher après déduction des murs, cloisons, escaliers et pièces de moins d'1,80 m de hauteur. Environ 80 % de la SDP.

Société Civile de Placement Immobilier — placement collectif qui permet d'investir dans l'immobilier sans acheter directement un bien. Rendement moyen : 4-6 %/an.

Société Civile Immobilière — structure juridique permettant de détenir et gérer un bien immobilier à plusieurs (famille, associés).

Charge grevant un bien (servitude de passage, de vue, d'écoulement…) au profit d'un autre bien ou d'une collectivité. À vérifier dans l'acte notarié et au cadastre avant achat.

Tranche Marginale d'Imposition — le taux d'impôt sur le revenu appliqué à la dernière tranche de vos revenus. C'est ce taux qui s'applique à vos revenus fonciers.

Taux Annuel Effectif Global — le coût total du crédit exprimé en pourcentage annuel, incluant intérêts, assurance, frais de dossier et garantie.

Ratio entre vos mensualités de crédit et vos revenus nets. Le HCSF impose un maximum de 35 % pour les particuliers.

Taxe payée lors de toute construction ou agrandissement. Calculée sur la surface créée × valeur forfaitaire (914 €/m² en 2026) × taux communal.

Impôt annuel payé par le propriétaire d'un bien immobilier, calculé sur la valeur locative cadastrale. Varie fortement selon les communes.

Régime TVA des marchands de biens : la TVA (20 %) ne s'applique qu'à la marge (prix de vente - prix d'achat), pas au prix total. Avantageux pour les opérations à faible marge.

Droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus (loyers) sans en être propriétaire. Sa valeur dépend de l'âge de l'usufruitier (barème fiscal art. 669 CGI).

Période pendant laquelle un logement est vide entre deux locataires. Se calcule en pourcentage : 1 mois de vacance = environ 8 % de perte de loyers annuels.

Vente en l'État Futur d'Achèvement — achat sur plan d'un logement neuf. Frais de notaire réduits (~2-3 %).

Valeur Nette Comptable — valeur d'un bien après déduction des amortissements pratiqués. Utilisée pour calculer la plus-value en SCI à l'IS.

Valeur de marché d'un bien immobilier — le prix auquel il pourrait raisonnablement être vendu. Sert de base au calcul des droits de donation/succession.

La rémunération du notaire proprement dite, calculée sur un barème dégressif réglementé. Ne représente qu'une petite partie des « frais de notaire ».