Micro-foncier : le guide complet 2026
Qu'est-ce que le micro-foncier ?
Le micro-foncier est le régime fiscal le plus simple pour la location nue. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts. Vous êtes imposé sur les 70 % restants à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Conditions d'éligibilité
- Revenus fonciers bruts ≤ 15 000 €/an
- Vous ne détenez pas de parts de SCPI ou SCI soumises à l'IR (sauf exception)
- Vous ne bénéficiez pas d'un dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie…)
Quand le micro-foncier est-il avantageux ?
Si vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, travaux, assurance) représentent moins de 30 % de vos loyers. Sinon, le régime réel sera plus favorable car il permet de déduire les charges réelles.
Exemple chiffré
Loyer brut : 10 000 €/an. Micro-foncier : base imposable = 7 000 €. À TMI 30 % + PS 17,2 % : impôt = 3 304 €. Si vos charges réelles sont de 5 000 € (50 % des loyers), le réel donnerait une base de 5 000 € et un impôt de 2 360 € — 944 € d'économie.
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