SCI à l'IR vs SCI à l'IS : laquelle choisir en 2026 ?

Pourquoi créer une SCI ?

La Société Civile Immobilière facilite la détention à plusieurs (couple, famille, associés) et la transmission du patrimoine. Mais le choix du régime fiscal — IR (impôt sur le revenu) ou IS (impôt sur les sociétés) — change radicalement la donne.

SCI à l'IR : la transparence fiscale

• Les revenus locatifs sont imposés directement chez chaque associé, à leur TMI personnelle
• Fonctionne exactement comme la location nue en nom propre (revenus fonciers)
• Déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/an)
• Plus-value des particuliers à la revente (exonération après 22 ans d'IR, 30 ans de PS)
• Comptabilité simplifiée

Idéale pour : transmission familiale, couple qui veut détenir ensemble, location nue avec travaux.

SCI à l'IS : l'impôt société

• Taux IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà
• Amortissement possible — comme en LMNP réel, efface le bénéfice imposable pendant des années
• Charges largement déductibles (intérêts, travaux, frais de gestion, rémunération gérant…)
• Les bénéfices restent dans la société — si vous vous versez des dividendes, flat tax 30 %

⚠️ Le piège de la revente en SCI IS

C'est LE point critique que beaucoup oublient. En SCI IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat − amortissements cumulés). Après 20 ans d'amortissement à 2 %/an, la VNC peut être à 0 € — et la plus-value sera donc de 100 % du prix de vente, taxée à 25 % d'IS + 30 % de flat tax sur le dividende. Total : ~47 % d'imposition sur la revente.

En SCI IR, la plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention : exonération totale après 22-30 ans.

Tableau récapitulatif

Critère	SCI IR	SCI IS
Imposition des loyers	TMI associés (0-45 %)	IS 15/25 %
Amortissement	Non	Oui
Plus-value à la revente	Abattements durée	VNC → très taxée
Transmission	Donation parts	Donation parts
Comptabilité	Simplifiée	Bilan annuel obligatoire

Notre recommandation

SCI IR si vous prévoyez de revendre à terme ou de transmettre. SCI IS si vous gardez le bien très longtemps (>30 ans), que vous ne prévoyez pas de revendre, et que vous voulez réinvestir les bénéfices dans la société. CADA simule les deux et vous montre l'impact sur 20 ans.