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LMNP vs Location nue en 2026 : quel régime choisir ?
14 avril 2026·10 min de lecture
Le choix qui change tout
Quand vous mettez un bien en location, vous devez choisir entre deux grandes familles de régimes fiscaux : la location nue (revenus fonciers) et la location meublée (LMNP — revenus BIC). Ce choix impacte directement votre impôt et donc votre cashflow net.
Location nue : micro-foncier vs régime réel
Micro-foncier
- Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts
- Plafond : 15 000 €/an de loyers
- Aucune charge déductible en plus (tout est dans les 30 %)
- Simple, mais rarement optimal si vous avez des charges élevées
Régime réel foncier
- Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion
- Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an
- Idéal si vous faites des travaux importants
LMNP : micro-BIC vs régime réel
Micro-BIC
- Abattement de 50 % (meublé classique), 71 % (tourisme classé) ou 30 % (tourisme non classé depuis 2025)
- Plafond : 77 700 €/an
- Plus avantageux que le micro-foncier grâce à l'abattement supérieur
LMNP réel (le champion)
- Déduction des charges réelles + amortissement du bien et des meubles
- L'amortissement (~2,5 à 3,5 %/an du bâti) efface souvent la totalité de l'impôt pendant 15-20 ans
- Le terrain (≈15 %) n'est pas amortissable
- Le déficit d'amortissement est reportable sans limite de durée
Tableau comparatif
| Critère | Nue micro | Nue réel | LMNP micro | LMNP réel |
|---|---|---|---|---|
| Abattement | 30 % | — | 50 % | — |
| Charges déductibles | Non | Oui | Non | Oui |
| Amortissement | Non | Non | Non | Oui |
| Déficit imputable | Non | 10 700 €/an | Non | Report illimité |
| Complexité | Simple | Moyenne | Simple | Compta requise |
Notre recommandation
Pour la majorité des investisseurs, le LMNP réel est le régime le plus avantageux grâce à l'amortissement. La location nue au réel reste pertinente si vous faites d'importants travaux (déficit foncier). Le micro est rarement optimal sauf si vos charges sont très faibles.
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