LMNP vs Location nue en 2026 : quel régime choisir ?

Le choix qui change tout

Quand vous mettez un bien en location, vous devez choisir entre deux grandes familles de régimes fiscaux : la location nue (revenus fonciers) et la location meublée (LMNP — revenus BIC). Ce choix impacte directement votre impôt et donc votre cashflow net.

Location nue : micro-foncier vs régime réel

Micro-foncier

• Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts
• Plafond : 15 000 €/an de loyers
• Aucune charge déductible en plus (tout est dans les 30 %)
• Simple, mais rarement optimal si vous avez des charges élevées

Régime réel foncier

• Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion
• Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an
• Idéal si vous faites des travaux importants

LMNP : micro-BIC vs régime réel

Micro-BIC

• Abattement de 50 % (meublé classique), 71 % (tourisme classé) ou 30 % (tourisme non classé depuis 2025)
• Plafond : 83 600 €/an
• Plus avantageux que le micro-foncier grâce à l'abattement supérieur

LMNP réel (le champion)

• Déduction des charges réelles + amortissement du bien et des meubles
• L'amortissement (~2,5 à 3,5 %/an du bâti) efface souvent la totalité de l'impôt pendant 15-20 ans
• Le terrain (≈15 %) n'est pas amortissable
• Le déficit d'amortissement est reportable sans limite de durée

Tableau comparatif

Notre recommandation

Pour la majorité des investisseurs, le LMNP réel est le régime le plus avantageux grâce à l'amortissement. La location nue au réel reste pertinente si vous faites d'importants travaux (déficit foncier). Le micro est rarement optimal sauf si vos charges sont très faibles.

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