IFI 2026 : seuil, barème, assiette et stratégies pour réduire son impôt

Qui est concerné par l'IFI ?

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le foyer IFI regroupe le couple (mariage, PACS, concubinage) et les enfants mineurs. Les résidents fiscaux français déclarent leur patrimoine immobilier mondial ; les non-résidents, uniquement leurs biens situés en France. Dès que le seuil est franchi, l'impôt se calcule à partir de 800 000 € (première tranche taxable).

L'assiette : ce qui est taxé… et ce qui ne l'est pas

Entrent dans l'assiette tous les biens et droits immobiliers : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains, parts de SCI / SCPI / OPCI à hauteur de leur fraction immobilière, et la fraction immobilière des unités de compte d'assurance-vie.

Sont exclus : liquidités, comptes-titres, actions, obligations, assurance-vie en fonds euros — l'IFI ne porte que sur l'immobilier (à la différence de l'ancien ISF).

Le barème 2026 (inchangé depuis 2018)

• Jusqu'à 800 000 € : 0 %
• 800 001 à 1 300 000 € : 0,5 %
• 1 300 001 à 2 570 000 € : 0,7 %
• 2 570 001 à 5 000 000 € : 1 %
• 5 000 001 à 10 000 000 € : 1,25 %
• au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

Abattements et décote

30 % d'abattement sur la résidence principale (art. 973 CGI) : un bien de 1 000 000 € n'est retenu que pour 700 000 €. Entre 1,3 M€ et 1,4 M€, une décote de 17 500 € − 1,25 % du patrimoine net lisse l'entrée dans l'impôt.

Dettes déductibles et exonérations

Sont déductibles les emprunts immobiliers (capital restant dû), dettes de travaux et impôts liés aux biens (taxe foncière, IFI). Les biens professionnels (immobilier affecté à l'activité, locations meublées professionnelles LMP) sont exonérés. La nue-propriété n'est en principe pas taxable chez le nu-propriétaire : c'est l'usufruitier qui déclare la pleine valeur (sauf démembrement légal).

Réduire son IFI

• Dons à des organismes d'intérêt général : réduction de 75 %, plafonnée à 50 000 €.
• Plafonnement : IFI + impôt sur le revenu ne peuvent dépasser 75 % des revenus.
• Démembrement : donner la nue-propriété sort le bien de votre IFI.
• Biens professionnels et nue-propriété de SCPI : hors assiette pendant le démembrement.