LMNP réel vs micro-BIC 2026 : lequel choisir ?

Les deux régimes LMNP en un coup d'œil

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous relevez automatiquement du micro-BIC si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 €/an (meublé classique). Vous pouvez opter pour le régime réel sur simple demande au greffe ou sur la liasse fiscale. Cette option est valable 2 ans et reconductible tacitement.

Le micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire

L'abattement forfaitaire est de 50 % sur les recettes brutes pour la location meublée classique (réduit à 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur de 2024). Vous êtes imposé sur les 50 % restants à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Avantages : aucune comptabilité, aucun frais. Inconvénient : si vos charges réelles dépassent 50 %, vous payez trop d'impôts.

Exemple : recettes 12 000 €/an. Micro-BIC : base imposable = 6 000 €. À TMI 30 % + PS 17,2 % : impôt = 2 832 €.

Le LMNP réel : amortissement et charges réelles

Au réel, vous déduisez toutes vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) ET vous amortissez le bien (hors terrain) et les meubles sur leur durée de vie. L'amortissement annuel représente généralement 2 à 4 % de la valeur du bien. Sur un appartement à 200 000 € (hors terrain 20 %), l'amortissement annuel peut atteindre 5 500 à 8 000 €, suffisant pour effacer totalement l'impôt.

Exemple (suite) : recettes 12 000 €. Charges réelles + amortissement = 13 500 €. Résultat BIC = −1 500 € (déficit reportable, non imputable sur revenu global). Impôt = 0 €. Gain vs micro-BIC : 2 832 €/an.

Quand choisir le micro-BIC ?

• Bien acheté au comptant (pas d'intérêts à déduire) et peu de charges
• Bien ancien entièrement amorti (> 30 ans de détention)
• Recettes faibles (< 15 000 €/an) et TMI à 11 %
• Vous voulez une gestion administrative simple

Quand choisir le réel ?

• Bien financé à crédit (intérêts importants)
• TMI élevée (30 % ou plus)
• Bien acheté récemment (amortissement maximum)
• Charges réelles > 50 % des recettes

Le coût d'un comptable spécialisé LMNP varie de 500 à 1 200 €/an. Avec une économie fiscale souvent > 3 000 €/an, le ROI est systématiquement positif.