Comment contacter le propriétaire d'un terrain

Un terrain vous intéresse, mais rien n'indique à qui il appartient : pas de panneau, pas d'annonce. Son propriétaire n'est pas introuvable pour autant. Le cadastre et le service de publicité foncière enregistrent chaque parcelle, et la loi permet à chacun de les interroger, dans certaines limites. Voici les démarches, de la plus simple à la plus complète.

1. Trouver la référence cadastrale du terrain

Toutes les démarches partent de la même information : la référence cadastrale. Elle se compose de la commune, d'une section (une ou deux lettres) et d'un numéro de parcelle, par exemple « section AB, parcelle 125 ». Sans elle, aucun service ne pourra vous répondre.

Le plan cadastral se consulte gratuitement sur cadastre.gouv.fr. Cherchez l'adresse la plus proche, repérez le terrain et notez sa section et son numéro. Le plan montre les limites et les numéros des parcelles. Il ne donne pas le nom des propriétaires.

Un terrain d'un seul tenant peut couvrir plusieurs parcelles, qui n'appartiennent pas forcément à la même personne. Notez-les toutes. Sur CADA, l'Analyse PLU donne la référence, la surface et la zone du PLU d'une parcelle à partir de son adresse ou de la carte.

2. Demander le relevé de propriété

Le relevé de propriété est un extrait de la matrice cadastrale. Il indique, pour une parcelle, le nom et l'adresse du ou des propriétaires inscrits au cadastre. L'article L107 A du livre des procédures fiscales permet à toute personne d'en obtenir communication.

La demande se fait par écrit, à la mairie de la commune où se trouve le terrain ou au service des finances publiques chargé du cadastre. Elle mentionne votre nom, la commune et la parcelle concernée. La communication doit rester ponctuelle : pas plus de cinq demandes par semaine et dix par mois civil auprès d'un même service (article R* 107 A-2 du même livre).

Un point à garder en tête : le cadastre a d'abord un rôle fiscal. Il sert à calculer la taxe foncière, il peut avoir un temps de retard après une vente ou une succession, et il n'est pas un titre de propriété.

3. Interroger le service de publicité foncière

Le service de publicité foncière, l'ancienne conservation des hypothèques, tient le fichier immobilier. On y publie les actes qui concernent chaque bien : ventes, donations, attestations après décès, hypothèques. C'est lui qui permet de vérifier qui est propriétaire, acte à l'appui.

Toute personne peut lui demander les formalités publiées sur un bien, avec le formulaire n° 3233-SD (cerfa n° 11194), téléchargeable sur impots.gouv.fr. Vous y indiquez la commune et les références cadastrales du terrain, puis vous l'adressez en deux exemplaires au service de publicité foncière dont dépend le terrain.

La demande est payante : 12 € par immeuble ou par personne désignée, selon le barème imprimé sur le formulaire. La réponse donne les propriétaires successifs, les prix de vente publiés et les hypothèques inscrites.

4. Passer par un notaire

Le notaire est tenu au secret professionnel : il ne vous donnera pas l'identité d'un client. Mais si le terrain appartient à un client de son étude, ou fait partie d'une succession qu'il règle, il peut lui transmettre votre proposition. Rien ne l'y oblige, et c'est le propriétaire qui décide de vous répondre.

Une fois l'accord trouvé, c'est encore le notaire qui vérifie l'origine de propriété et interroge le service de publicité foncière avant la vente.

Ce qui est public, et ce qui ne l'est pas

• Les terrains des sociétés sont en données ouvertes. La DGFiP publie les fichiers des locaux et des parcelles des personnes morales : pour chaque parcelle détenue par une société, une SCI, une collectivité ou une association, la dénomination et le numéro SIREN du propriétaire.
• Le nom d'un particulier n'est pas public. Ces fichiers excluent les personnes physiques, et le plan cadastral ne montre aucun nom. Le nom d'un propriétaire particulier s'obtient parcelle par parcelle, par le relevé de propriété ou le service de publicité foncière.
• Le relevé de propriété n'est pas un fichier. La loi prévoit une communication ponctuelle, d'où la limite de cinq demandes par semaine. Pour écrire à tous les propriétaires d'un secteur, il faut compter avec cette limite.

Écrire au propriétaire

Une fois le nom et l'adresse connus, la lettre reste le moyen le plus simple : elle n'exige ni téléphone ni e-mail, et le propriétaire peut prendre le temps de répondre. Notre modèle de lettre pour acheter un terrain est prêt à copier.

Si vous écrivez en professionnel, la lettre suit les règles de la prospection : la CNIL demande d'informer la personne et de lui permettre de s'opposer, simplement et gratuitement, à recevoir d'autres courriers. Prévoyez une phrase pour cela en bas de page. Le détail est dans notre guide lettre de prospection foncière : exemple et conseils.

Ce que fait CADA

Quand le terrain appartient à une personne morale, CADA rassemble ces étapes. L'annuaire des sociétés et l'Analyse PLU donnent le propriétaire de la parcelle d'après les fichiers de la DGFiP. Le publipostage écrit la lettre à partir d'un modèle, la complète avec la commune, les parcelles et la surface, l'imprime et la remet à La Poste. Comptez 2,50 € la lettre verte, 3,50 € la lettre suivie et 9,50 € le recommandé avec accusé de réception, tout compris.

Vous suivez ensuite chaque pli dans « Mes courriers ». Selon votre réglage, la lettre porte un QR code de réponse. Ceux qui ne veulent plus de courrier sont écartés des envois suivants, et vous relancez ceux qui n'ont pas répondu. Pour un propriétaire particulier, CADA ne donne pas de nom : les démarches ci-dessus restent la voie à suivre.

Sources

• Plan cadastral : cadastre.gouv.fr
• Livre des procédures fiscales, article R* 107 A-1 (forme de la demande) et article R* 107 A-2 (cinq demandes par semaine, dix par mois), Légifrance
• BOFiP, BOI-CAD-DIFF-20-20-10-10 : délivrance de la documentation cadastrale
• DGFiP, formulaire n° 3233-SD, demande de renseignements, impots.gouv.fr
• DGFiP, fichiers des locaux et des parcelles des personnes morales et leur version unifiée sur data.gouv.fr
• CNIL, la prospection commerciale par courrier postal