Comment calculer sa capacité d'emprunt (règle HCSF 35 %)

La règle HCSF : 35 % de taux d'endettement

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de limiter le taux d'endettement à 35 % des revenus nets avant impôts (assurance emprunteur incluse). Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % des dossiers par trimestre, essentiellement pour les primo-accédants et les résidences principales.

Le calcul du taux d'endettement

Formule : Taux d'endettement = (Total des mensualités de crédits / Revenus nets mensuels) × 100

Exemple : revenus nets du foyer = 5 000 €/mois. Crédit voiture existant : 300 €/mois. Mensualité maximale pour l'immobilier = (5 000 × 35 %) − 300 = 1 750 − 300 = 1 450 €/mois.

Quels revenus sont pris en compte ?

• Salaires nets : CDI pris à 100 %, CDD et intérim rarement acceptés
• Revenus locatifs : comptés à 70 % (pour couvrir les périodes de vacance). Ex : 1 000 €/mois de loyers → 700 € pris en compte
• Revenus non salariaux (TNS) : moyenne des 3 derniers bilans
• Pensions alimentaires reçues : acceptées si ordonnance de justice
• Dividendes : selon les banques, souvent moyennés sur 2-3 ans

Calculer le capital empruntable

À partir de la mensualité maximale, on remonte au capital avec la formule financière. À 3,20 % sur 20 ans, chaque tranche de 1 000 € de mensualité correspond environ à 175 000 € de capital. Avec 1 450 €/mois : capacité d'emprunt ≈ 1 450 × 175 = 253 750 €.

Les leviers pour augmenter sa capacité

• Allonger la durée (25 ans) : +15 % de capital environ, mais coût total plus élevé
• Rembourser les crédits à la consommation avant de déposer le dossier
• Intégrer les revenus locatifs existants (à 70 %)
• Apport personnel : réduit le capital emprunté et rassure la banque
• Négocier le taux d'assurance emprunteur (délégation d'assurance)