Comment calculer la rentabilité locative : guide complet 2026

Les trois niveaux de rentabilité

La rentabilité d'un investissement locatif se mesure à trois niveaux. Confondre ces indicateurs est l'erreur la plus fréquente chez les investisseurs débutants : un agent immobilier annoncera toujours la rentabilité brute (la plus flatteuse), mais c'est la rentabilité nette-nette qui détermine votre enrichissement réel.

1. La rentabilité brute

Formule : (Loyer annuel / Prix d'achat total) × 100

Le prix d'achat total inclut le prix du bien + les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) + éventuels travaux + mobilier pour le meublé. Exemple : un appartement à 200 000 €, frais de notaire 16 000 €, travaux 10 000 € → prix total 226 000 €. Loyer mensuel 900 € → loyers annuels 10 800 €. Rentabilité brute = 10 800 / 226 000 × 100 = 4,78 %.

2. La rentabilité nette

On déduit les charges non récupérables : taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non refacturables, frais de gestion locative (7-10 % du loyer), et on intègre la vacance locative (1 mois/an en moyenne = 8,3 % de perte).

Exemple (suite) : charges annuelles = 1 200 € (taxe foncière) + 300 € (assurance) + 400 € (copro) + 810 € (gestion) + 900 € (vacance) = 3 610 €. Loyers nets = 10 800 − 3 610 = 7 190 €. Rentabilité nette = 7 190 / 226 000 × 100 = 3,18 %.

3. La rentabilité nette-nette (après impôts)

On déduit l'impôt sur les revenus fonciers (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). À TMI 30 %, l'imposition totale est de 47,2 %. Si vous optez pour le LMNP réel avec amortissement, l'impôt peut être nul pendant 10-15 ans, ce qui transforme radicalement la rentabilité nette-nette.

• Rentabilité brute > 6 % : cible pour un bon investissement en province
• Rentabilité brute > 4 % : acceptable en grande métropole (Paris, Lyon)
• Rentabilité nette < 2 % : projet à éviter, sauf forte plus-value attendue

Le cashflow : l'indicateur opérationnel

Le cashflow mensuel = loyers encaissés − mensualité de crédit − toutes charges. Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance. En pratique, obtenir un cashflow positif à Paris est très difficile (rendements < 3 %) ; c'est plus accessible en province avec un bon effet de levier.