Démembrement

Calculez la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit selon le barème fiscal (art. 669 CGI). Viager ou temporaire. Lire le guide complet →

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Le bien

Valeur du bien en pleine propriete

EUR

Revenus locatifs mensuels

EUR/mois

Pour calculer le rendement a la reconstitution de la pleine propriete

Type de demembrement

Type

Age de l'usufruitier

ans

L'age determine la repartition selon le bareme fiscal

Nue-propriete

180 000 €

60 % de la valeur

Usufruit

120 000 €

40 % de la valeur

Rendement nu-proprietaire (a reconstitution)

5,33 %

Loyer annuel 9 600 € / valeur NP 180 000 €

NP 60 %

USU 40 %

Detail du calcul

Valeur pleine propriete300 000 €

Taux usufruit40 %

Taux nue-propriete60 %

Valeur usufruit120 000 €

Valeur nue-propriete180 000 €

Economie IFI (nu-proprietaire)120 000 €

Bareme fiscal art. 669 CGI

Age de l'usufruitier	Usufruit	Nue-propriete
Moins de 21 ans	90 %	10 %
21 a 30 ans	80 %	20 %
31 a 40 ans	70 %	30 %
41 a 50 ans	60 %	40 %
51 a 60 ans	50 %	50 %
61 a 70 ans	40 %	60 %
71 a 80 ans	30 %	70 %
81 a 90 ans	20 %	80 %
91 ans et plus	10 %	90 %

Comprendre le démembrement de propriété

Usufruit et nue-propriété

Démembrer, c'est séparer la propriété en deux : l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les loyers) et la nue-propriété (droit de disposer du bien, sans en jouir). La répartition de valeur suit le barème de l'article 669 CGI, fonction de l'âge de l'usufruitier : plus il est jeune, plus l'usufruit vaut cher (et inversement la nue-propriété).

Viager ou temporaire

Le démembrement viager s'éteint au décès de l'usufruitier : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits ni fiscalité supplémentaires. Le démembrement temporaire est borné dans le temps (utile pour loger un proche ou via une SCPI en nue-propriété) : l'usufruit vaut 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans entamée, plafonné à la valeur de l'usufruit viager.

Pourquoi l'utiliser ?

Transmission : donner la nue-propriété de son vivant ne taxe que la valeur de la nue-propriété (bien plus faible que la pleine propriété), et la réunion au décès est exonérée. IFI : le nu-propriétaire ne déclare pas le bien (c'est l'usufruitier qui porte la valeur pleine). Investissement : acheter la nue-propriété d'un bien avec décote, sans gestion ni fiscalité locative pendant le démembrement.

Exonération IFI : le nu-propriétaire n'a pas à déclarer le bien démembré à l'IFI. C'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI).

Le démembrement viager prend fin au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété sans droits de mutation supplémentaires.

Le démembrement temporaire prend fin à l'échéance fixée. L'évaluation fiscale est de 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (sans fraction), plafonnée à la valeur de l'usufruit viager.

Simulation indicative basée sur le barème fiscal (art. 669 CGI, inchangé depuis 2004). Consultez un notaire pour une évaluation précise.

Frais donation

→ stratégie transmission

Viager

→ bouquet + rente

IFI

→ impact démembrement

Sources et références

Art. 669 CGI — barème fiscal usufruit/nue-propriété — inchangé depuis la loi de finances 2004
Art. 968 CGI — IFI : l'usufruitier est imposé sur la pleine propriété
Art. 1133 CGI — extinction d'usufruit sans taxation

Barèmes en vigueur au 31 juillet 2026.

Estimation indicative établie à partir des barèmes en vigueur : elle ne remplace pas la liquidation ni le conseil d'un professionnel (notaire, expert-comptable, avocat fiscaliste).

Barème 669 = valeur FISCALE uniquement — la valeur économique réelle (méthode DCF) peut différer sensiblement, notamment pour les cessions à titre onéreux.

Questions fréquentes

À propos de démembrement.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement sépare la pleine propriété en nue-propriété (le droit de disposer) et usufruit (le droit d'usage et de percevoir les revenus). Le barème fiscal art. 669 CGI fixe la répartition en fonction de l'âge de l'usufruitier.

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Age de l'usufruitier

Usufruit

Nue-propriete

Moins de 21 ans

90 %

10 %

21 a 30 ans

80 %

20 %

31 a 40 ans

70 %

30 %

41 a 50 ans

60 %

40 %

51 a 60 ans

50 %

61 a 70 ans

40 %

60 %

71 a 80 ans

30 %

70 %

81 a 90 ans

20 %

80 %

91 ans et plus

10 %

90 %