Simulateur démembrement

Calculez la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit selon le barème fiscal (art. 669 CGI). Viager ou temporaire.

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Le bien

Valeur du bien en pleine propriete

EUR

Revenus locatifs mensuels

EUR/mois

Pour calculer le rendement a la reconstitution de la pleine propriete

Type de demembrement

Type

Age de l'usufruitier

ans

L'age determine la repartition selon le bareme fiscal

Nue-propriete

180 000 €

60 % de la valeur

Usufruit

120 000 €

40 % de la valeur

Rendement nu-proprietaire (a reconstitution)

5,33 %

Loyer annuel 9 600 € / valeur NP 180 000 €

NP 60 %

USU 40 %

Detail du calcul

Valeur pleine propriete300 000 €

Taux usufruit40 %

Taux nue-propriete60 %

Valeur usufruit120 000 €

Valeur nue-propriete180 000 €

Economie IFI (nu-proprietaire)120 000 €

Bareme fiscal art. 669 CGI

Age de l'usufruitier	Usufruit	Nue-propriete
Moins de 21 ans	90 %	10 %
21 a 30 ans	80 %	20 %
31 a 40 ans	70 %	30 %
41 a 50 ans	60 %	40 %
51 a 60 ans	50 %	50 %
61 a 70 ans	40 %	60 %
71 a 80 ans	30 %	70 %
81 a 90 ans	20 %	80 %
91 ans et plus	10 %	90 %

Exonération IFI : le nu-propriétaire n'a pas à déclarer le bien démembré à l'IFI. C'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI).

Le démembrement viager prend fin au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété sans droits de mutation supplémentaires.

Le démembrement temporaire prend fin à l'échéance fixée. L'évaluation fiscale est de 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (sans fraction), plafonnée à la valeur de l'usufruit viager.

Simulation indicative basée sur le barème fiscal (art. 669 CGI, inchangé depuis 2004). Consultez un notaire pour une évaluation précise.

Frais donation

→ stratégie transmission

Viager

→ bouquet + rente

IFI

→ impact démembrement

Sources : Art. 669 CGI (barème fiscal usufruit/nue-propriété), inchangé depuis la loi de finances 2004. Simulateur officiel service-public.gouv.fr.

Questions fréquentes

À propos de simulateur démembrement.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement sépare la pleine propriété en nue-propriété (le droit de disposer) et usufruit (le droit d'usage et de percevoir les revenus). Le barème fiscal art. 669 CGI fixe la répartition en fonction de l'âge de l'usufruitier.

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