Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et barème 669 CGI

Usufruit et nue-propriété

Démembrer un bien, c'est séparer la propriété en deux : l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les revenus, ex. les loyers) et la nue-propriété (droit de disposer du bien, sans en jouir). À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Le barème de l'article 669 CGI

La répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété suit un barème fiscal fonction de l'âge de l'usufruitier : plus il est jeune, plus l'usufruit vaut cher (et la nue-propriété, peu). Par exemple, entre 51 et 60 ans, l'usufruit vaut 50 % et la nue-propriété 50 % ; entre 61 et 70 ans, 40 % / 60 %. Ce barème (inchangé depuis 2004) sert de base au calcul des droits de mutation.

Viager ou temporaire

Le démembrement viager s'éteint au décès de l'usufruitier : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits ni fiscalité supplémentaires. Le démembrement temporaire est borné dans le temps (utile pour loger un proche, ou via une SCPI en nue-propriété) : l'usufruit y vaut 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans entamée, plafonné à la valeur de l'usufruit viager.

Pourquoi démembrer ?

• Transmission : donner la nue-propriété de son vivant ne taxe que sa valeur (bien plus faible que la pleine propriété), et la réunion au décès est exonérée de droits.
• IFI : le nu-propriétaire ne déclare pas le bien — c'est l'usufruitier qui porte la valeur en pleine propriété.
• Investissement : acheter la nue-propriété d'un bien avec une décote, sans gestion ni fiscalité locative pendant toute la durée du démembrement.

Le démembrement est un outil puissant mais technique : faites valider le montage par un notaire.