Amortissement LMNP : la méthode par composants expliquée

Pourquoi l'amortissement est le cœur du LMNP au réel

En location meublée au régime réel, vos loyers sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Au-delà des charges classiques (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion), le régime autorise une déduction comptable supplémentaire et purement « papier » : l'amortissement. Vous constatez chaque année la perte de valeur théorique de votre bien et de ses équipements, sans aucune sortie de trésorerie. Résultat : un bénéfice imposable souvent nul pendant 10 à 20 ans, donc des loyers encaissés en quasi-franchise d'impôt et de prélèvements sociaux.

La subtilité, et là où beaucoup de propriétaires sous-optimisent, c'est qu'on n'amortit pas le bien « en bloc ». L'administration impose la méthode par composants (BOFiP, plan comptable général), qui consiste à découper le prix de revient en éléments ayant chacun leur propre durée de vie. C'est plus exigeant à modéliser, mais nettement plus avantageux les premières années.

Première étape : sortir la part du terrain

Le terrain ne se déprécie pas : il n'est jamais amortissable. Avant toute ventilation, il faut donc isoler sa valeur du prix d'acquisition. En pratique, on retient une part de 10 % à 20 % du prix total, autour de 15 % en moyenne, davantage en centre-ville dense (le foncier y pèse plus lourd) et moins en périphérie ou pour une copropriété en étage élevé.

Sur un appartement payé 195 000 € avec un terrain estimé à 15 %, vous mettez ainsi 29 250 € de côté (non amortis) et vous amortissez la base bâtie restante, soit 165 750 €. À cette base s'ajoutent le mobilier et, le plus souvent, les frais d'acquisition (notaire, agence) que vous pouvez choisir d'amortir plutôt que de les passer en charge la première année.

La ventilation par composants : durées et taux

On éclate ensuite la base bâtie en grandes familles. Il n'existe pas de barème légal unique : ce sont des durées d'usage admises par l'administration, à ajuster selon l'état réel du bien. Voici une grille de référence cohérente avec la pratique comptable LMNP 2026 :

• Gros œuvre (murs porteurs, fondations, structure) : environ 50 % à 60 % de la base bâtie, amorti sur 50 à 80 ans → taux annuel de l'ordre de 1,25 % à 2 %.
• Toiture / couverture : environ 10 %, sur 25 à 30 ans → 3,3 % à 4 %/an.
• Façade, étanchéité, isolation : environ 6 % à 10 %, sur 20 à 25 ans → 4 % à 5 %/an.
• Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage, réseaux) : environ 15 % à 20 %, sur 15 à 25 ans → 4 % à 6,7 %/an.
• Agencements et aménagements intérieurs (cuisine équipée, salle de bains, revêtements) : environ 4 % à 15 %, sur 10 à 15 ans → 6,7 % à 10 %/an.
• Mobilier et électroménager : amorti à part, sur 5 à 10 ans (électroménager plutôt 5 ans, literie et mobilier 7 à 10 ans) → 10 % à 20 %/an.

Les frais d'acquisition, s'ils sont activés, s'amortissent généralement sur 15 à 20 ans. La logique d'ensemble : les composants « courts » (mobilier, agencements) génèrent des dotations élevées au début, ce qui maximise l'effacement d'impôt les premières années.

Exemple chiffré sur un appartement à 195 000 €

Base bâtie 165 750 € ventilée à 60 % gros œuvre (50 ans), 10 % toiture (25 ans), 6 % façade (25 ans), 20 % installations (20 ans), 4 % agencements (12 ans), plus 15 000 € de mobilier (7 ans). La dotation annuelle cumulée ressort autour de 4 500 à 5 500 €/an sur l'immobilier, à laquelle s'ajoutent environ 2 100 €/an de mobilier les premières années. De quoi neutraliser l'essentiel d'un loyer de 9 000 à 11 000 €/an une fois les autres charges déduites.

La règle d'or : l'amortissement ne crée jamais de déficit

C'est la contrepartie de ce régime favorable. En vertu de l'article 39 C du Code général des impôts, l'amortissement déductible est plafonné au montant du résultat avant amortissement. Autrement dit, il peut ramener votre bénéfice BIC à zéro, mais il ne peut ni créer ni aggraver un déficit.

Bonne nouvelle : la fraction non utilisée n'est pas perdue. Elle est reportable sans limite de durée et s'imputera dès qu'un exercice futur dégagera un bénéfice. Concrètement, si votre dotation théorique est de 6 750 € mais que votre résultat avant amortissement n'est que de 5 650 €, vous déduisez 5 650 € et reportez les 1 100 € restants indéfiniment. C'est ce qui explique que beaucoup de LMNP ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant une décennie ou plus.

Le grand changement : la réintégration dans la plus-value (LF 2025)

Jusqu'en 2025, l'amortissement LMNP était un « repas gratuit » : il effaçait l'impôt pendant la détention sans jamais venir augmenter la plus-value à la revente. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a mis fin à cette asymétrie en modifiant l'article 150 VB du CGI.

Désormais, pour calculer la plus-value, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition. Mécaniquement, la plus-value imposable est augmentée du montant cumulé des amortissements pratiqués. La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Point qui a fait débat : la réponse ministérielle Mette du 24 mars 2026 (question écrite n° 10097) a confirmé que tous les amortissements sont réintégrés, y compris ceux déduits avant 2025, dès lors que la cession intervient après le 15 février 2025. L'administration ne parle pas de rétroactivité mais d'une simple modification d'assiette rattachée au fait générateur (la vente).

Ce qui n'a pas changé, et ce qui est exclu

La nouvelle règle reste à relativiser :

• Le calcul demeure celui des plus-values des particuliers : taux de 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention inchangés — exonération d'IR à 22 ans, exonération de PS à 30 ans. Détenir longtemps reste le meilleur amortisseur.
• Sont expressément exclues de la réintégration : les résidences services étudiantes (art. L631-12 du CCH), les résidences services seniors (art. L631-13 du CCH), les EHPAD (art. L312-1 I 6° du CASF) et les établissements pour personnes handicapées (art. L312-1 I 7° du CASF).
• Les amortissements correspondant à des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration déjà pris en compte dans le prix d'acquisition (art. 150 VB, II-4° du CGI) ne sont pas réintégrés une seconde fois.

Bonnes pratiques pour sécuriser votre amortissement

• Documentez la ventilation : conservez l'acte, les diagnostics, les devis et toutes les factures de mobilier. En cas de contrôle, une répartition justifiée tient ; une clé sortie « au doigt » est attaquable.
• Faites-vous accompagner : un expert-comptable spécialisé LMNP (≈ 300 à 600 €/an, déductible) optimise les durées et tient les tableaux d'amortissement de la liasse 2033.
• Raisonnez sortie dès l'entrée : depuis la LF 2025, l'avantage fiscal pendant la détention se « repaye » en partie à la revente. Le LMNP reste très efficace, mais la stratégie de détention (durée, abattements, transmission) compte désormais autant que l'amortissement lui-même.

Pour aller plus loin, lisez nos guides Déclaration LMNP (2031 et 2033) et Plus-value immobilière : calcul et abattements. Sources officielles : loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 39 C du CGI et réponse ministérielle Mette (QE n° 10097).