Indice IRL : historique, calcul et impact sur vos loyers

Qu'est-ce que l'indice de référence des loyers ?

L'indice de référence des loyers (IRL) est l'indicateur légal qui plafonne la revalorisation annuelle des loyers d'habitation (location vide ou meublée, résidence principale). Il est publié chaque trimestre par l'INSEE et calculé à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Autrement dit, l'IRL suit l'inflation, mais de façon lissée : il réagit avec retard et amplitude atténuée par rapport aux prix du moment.

Au premier trimestre 2026, l'IRL s'établit à 146,60 et progresse de +0,78 % sur un an (publication au Journal officiel du 16 avril 2026). Par dérogation, il atteint 143,78 dans les départements d'outre-mer (article 73 de la Constitution) et 142,38 en Corse. Source : INSEE, informations rapides T1 2026.

Comment calculer la revalorisation de votre loyer

La formule de révision est fixée par la loi du 6 juillet 1989 :

Nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du nouveau trimestre de référence ÷ IRL de l'ancien trimestre de référence)

Le trimestre de référence est celui inscrit dans votre bail (à défaut, le dernier IRL publié à la date de signature). On compare donc toujours l'IRL du même trimestre d'une année sur l'autre. Exemple concret avec l'IRL du premier trimestre : un loyer de 800 € révisé sur la base de l'IRL T1 (de 145,47 en 2025 à 146,60 en 2026) devient 800 × (146,60 / 145,47) = 806,21 €, soit +6,21 €/mois.

Les conditions à respecter

• Une clause de révision (clause d'indexation) doit figurer dans le bail. Sans clause, aucune augmentation annuelle n'est possible.
• La révision est annuelle, à la date prévue au contrat (date anniversaire du bail, sauf mention différente).
• Le bailleur dispose d'un an pour réclamer la révision. Passé ce délai, la hausse non appliquée est définitivement perdue (pas de rétroactivité au-delà).
• La révision se fait par simple information du locataire, sans formalisme lourd, mais le nouveau loyer ne prend effet que pour l'avenir.

Détail des règles sur service-public.gouv.fr.

Le bouclier loyers à +3,5 % : un dispositif désormais terminé

Face à la flambée de l'inflation, la loi « pouvoir d'achat » du 16 août 2022 a instauré un bouclier loyers plafonnant la hausse de l'IRL à +3,5 % en France métropolitaine (+2 % en Corse, +2,5 % en outre-mer). Sans ce plafond, l'IRL aurait dépassé 5 % en 2023. La loi du 7 juillet 2023 a prolongé le dispositif, mais celui-ci a pris fin le 31 mars 2024 et n'a pas été reconduit.

Le dernier trimestre concerné par le plafond fut donc le premier trimestre 2024. Depuis, l'IRL évolue librement au rythme de l'inflation : la décrue de cette dernière a fait passer la variation annuelle de +3,50 % début 2024 à +0,78 % début 2026, rendant le bouclier sans objet. Sources : Vie-publique.fr et DAJ Bercy.

Historique récent des valeurs trimestrielles

Variation annuelle de l'IRL (France métropolitaine, ensemble des ménages) sur les deux dernières années :

La tendance est claire : après le pic de 2022-2023, la décélération est continue. On retrouve aujourd'hui un rythme proche de l'historique de long terme (+0,92 % en 2020, +0,09 % en 2021). Tableau complet et historique : ANIL.

Gel des loyers des passoires thermiques

La loi Climat et résilience a découplé l'IRL de la performance énergétique. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G au DPE sont gelés : impossible de les revaloriser à l'IRL, que ce soit en cours de bail, lors du renouvellement ou à la remise en location. La révision ne redevient possible qu'après des travaux faisant sortir le bien de la catégorie passoire thermique.

S'y ajoute, depuis le 1^er janvier 2025, l'interdiction de mettre en location les logements classés G (puis F au 1^er janvier 2028, E au 1^er janvier 2034). À noter : la révision du mode de calcul du DPE entrée en vigueur le 1^er janvier 2026 (coefficient de conversion de l'électricité abaissé de 2,3 à 1,9) a fait remonter mécaniquement de nombreux petits logements chauffés à l'électricité d'une à deux classes, les sortant parfois du gel. Sources : PAP et DossierFacile (gouvernement).

Ce que l'indexation change pour votre rentabilité

L'IRL est le mécanisme qui protège mécaniquement le rendement locatif contre l'érosion monétaire : votre loyer suit l'inflation alors que vos mensualités de crédit, elles, restent fixes (en taux fixe). Sur 20 ans à une moyenne de +2 %/an, un loyer de 1 000 € atteint environ 1 486 €/mois, sans aucun effort de gestion. C'est l'un des leviers de plus-value les plus sous-estimés de l'investissement immobilier, à condition que le bien ne soit pas une passoire thermique. Pensez à modéliser cette indexation dans vos projections de cashflow long terme.