Rentabilité locative : comment la calculer en 2026 (brute, nette, nette-nette)

Pourquoi la rentabilité brute ne suffit pas

Quand un agent immobilier vous annonce « 7 % de rentabilité », il parle presque toujours de la rentabilité brute. C'est le chiffre le plus flatteur — et le plus trompeur. En réalité, entre les charges, la fiscalité et la vacance, votre rendement réel peut être divisé par deux.

Pour prendre une décision éclairée, vous devez maîtriser trois niveaux de rentabilité : brute, nette de charges et nette-nette (après impôt).

1. Rentabilité brute

C'est le ratio le plus simple :

Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100

Exemple : vous achetez un appartement 200 000 € et le louez 800 €/mois.

• Loyer annuel : 800 × 12 = 9 600 €
• Rentabilité brute : 9 600 / 200 000 × 100 = 4,8 %

C'est un premier filtre rapide. En dessous de 4 % dans les grandes villes, le bien est probablement survalorisé pour du locatif.

2. Rentabilité nette de charges

On intègre maintenant les charges non récupérables :

Rentabilité nette = ((Loyer annuel − Charges) / Coût total) × 100

Le coût total inclut : prix d'achat + frais de notaire + frais d'agence + travaux. Les charges comprennent : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, vacance locative, gestion locative.

Exemple (suite) :

• Coût total : 200 000 + 15 000 (notaire) + 10 000 (agence) = 225 000 €
• Charges annuelles : 1 200 (taxe foncière) + 1 800 (copro) + 180 (PNO) + 480 (vacance 5 %) = 3 660 €
• Rentabilité nette : (9 600 − 3 660) / 225 000 × 100 = 2,6 %

De 4,8 % à 2,6 %... la chute est significative. Et on n'a pas encore parlé des impôts.

3. Rentabilité nette-nette (après impôt)

C'est la seule qui compte vraiment. Elle intègre l'impôt sur les revenus locatifs + les prélèvements sociaux (17,2 %).

Le montant dépend de votre régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP, SCI…) et de votre TMI. Un bien qui affiche 5 % brut peut tomber à 1,5 % nette-nette si vous êtes en TMI 30 % sans optimisation fiscale.

Les pièges les plus courants

• Oublier la taxe foncière — elle a augmenté de 7 à 10 %/an en 2023-2024
• Ignorer la vacance — même à Paris, comptez 2 à 5 % de vacance
• Confondre loyer brut et loyer net — les charges récupérables ne sont pas du revenu
• Ne pas comparer au livret A — à 3 % net garanti et sans risque, votre bien doit faire mieux après impôt pour justifier l'investissement

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