Comment faire une étude de marché immobilier avec l'INSEE

Pourquoi analyser le marché avant d'investir ?

Acheter au bon endroit est souvent plus important que d'acheter au bon prix. Une ville en déclin démographique verra ses loyers baisser et son parc locatif se vider, quels que soient vos montages fiscaux. À l'inverse, une ville en croissance compense les erreurs de prix par l'augmentation de la valeur et la demande locative soutenue. L'INSEE et les administrations françaises mettent à disposition des données gratuites et fiables pour analyser n'importe quel marché.

Les données de transaction : DVF et DV3F

La base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), accessible sur data.gouv.fr, recense toutes les transactions immobilières en France sur les 5 dernières années avec le prix, la surface et l'adresse précise. Vous pouvez analyser :

• L'évolution des prix au m² dans une rue ou un quartier
• Le volume de transactions (liquidité du marché)
• Le prix médian par type de bien (appartement, maison, terrain)

L'outil DV3F (version enrichie avec les données cadastrales) permet des analyses encore plus fines.

Les indicateurs socio-économiques : Filosofi

Le fichier Filosofi (Fichier Localisé Social et Fiscal) de l'INSEE donne accès à la distribution des revenus à l'échelle de l'IRIS (quartier de 2 000 hab.). Vous pouvez identifier :

• Le revenu médian par quartier (= capacité des locataires à payer le loyer)
• Le taux de pauvreté (> 30 % = signal d'alerte)
• La part des locataires vs propriétaires (> 60 % de locataires = marché locatif dynamique)

Les observatoires des loyers

Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille…), les OLAP et ADIL locaux publient des observatoires des loyers avec les loyers médians, premier et troisième quartile par type de bien et par quartier. Ces données permettent de vérifier que le loyer demandé par le vendeur est réaliste.

Les données démographiques : projections de population

L'INSEE publie des projections de population par département à l'horizon 2050. Vérifiez que votre zone cible est en croissance ou au moins stable. Les départements en déclin démographique (Creuse, Haute-Marne, Meuse) présentent un risque structurel pour les investisseurs locatifs.

La méthode en 5 minutes

• 1. DVF : prix médian au m² sur 3 ans → tendance haussière ou baissière ?
• 2. INSEE : croissance de la population sur 10 ans → > 0 % requis
• 3. Filosofi : revenu médian → loyer cible < 30 % du revenu médian = marché sain
• 4. Taux de chômage local (INSEE) → < 10 % préférable
• 5. Observatoire des loyers : loyer médian → cohérence avec le projet