Déficit foncier 2026 : réduire ses impôts grâce aux travaux

Le déficit foncier : principe et mécanisme

Quand vos charges déductibles (travaux, intérêts, taxe foncière, assurance, frais de gestion) dépassent vos revenus fonciers bruts, vous créez un déficit foncier. Ce déficit peut s'imputer sur votre revenu global (salaires, etc.) dans la limite de 10 700 €/an, générant une économie fiscale immédiate.

Exemple : TMI à 30 %. Vous imputez 10 700 € de déficit foncier sur votre revenu global. Économie d'impôt = 10 700 × (30 % + 17,2 %) = 5 050 € économisés la première année.

Quels travaux sont éligibles ?

• Travaux d'entretien et de réparation : remplacement chaudière, remise en état de toiture, peinture, remplacement de fenêtres à l'identique
• Travaux d'amélioration (en résidentiel) : installation d'un chauffage central, isolation thermique, réfection de salle de bain
• Travaux de mise aux normes : électricité, plomberie, accessibilité

Attention : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles en déficit foncier. Si vous ajoutez une pièce ou surélevez le bâtiment, ces coûts s'ajoutent au prix de revient du bien.

La règle des intérêts d'emprunt

Les intérêts d'emprunt s'imputent en priorité sur les revenus fonciers. Seul le solde des autres charges (travaux, taxe foncière, etc.) peut créer un déficit imputable sur le revenu global. Si vos seules charges sont des intérêts supérieurs aux loyers, le déficit est uniquement reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La règle des 3 ans à respecter absolument

Pour bénéficier de l'imputation sur le revenu global, vous devez maintenir le bien en location pendant 3 ans à compter de l'imputation. Une vente ou une mise en résidence principale avant ce délai entraîne la remise en cause du déficit déduit, avec intérêts de retard.

Plafond doublé pour la rénovation énergétique

Depuis 2023, le plafond du déficit foncier est temporairement porté à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir le bien du statut de passoire thermique (DPE F ou G vers D ou mieux). Ce doublement s'applique aux travaux réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, déclarés jusqu'en 2025.