Déficit foncier : comment réduire vos impôts de 10 700 €/an

Le mécanisme

Quand vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, la différence constitue un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global (salaires, etc.) dans la limite de 10 700 €/an.

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire dont le bien immobilier coûte plus cher que ce qu'il rapporte de déduire la différence de son revenu global pendant plusieurs années. C'est un levier puissant pour les investisseurs qui achètent des biens nécessitant des travaux.

Travaux éligibles

• Travaux d'entretien et de réparation
• Travaux d'amélioration (pour le résidentiel)
• Pas les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement

Toutes les charges déductibles

• Frais de gestion et d'administration : rémunération d'un concierge, frais d'agence immobilière, syndic de copropriété
• Provisions pour charges dans le cadre d'une copropriété
• Primes d'assurance (PNO, loyers impayés)
• Travaux de réparation, entretien et amélioration (art. 606 du Code civil)
• Taxe foncière (hors ordures ménagères récupérables)
• Charges locatives non récupérées au 31 décembre de l'année suivant le départ du locataire
• Intérêts et frais d'emprunt
• Indemnité d'éviction ou de relogement d'un locataire

La formule de calcul

+ Revenus fonciers bruts (loyers)
− 100 % des intérêts d'emprunt
− Frais de banque (si 1ère année)
− 100 % des travaux d'entretien et réhabilitation
− Autres charges (gestion, taxe foncière, assurances…)
= Si négatif → déficit foncier (plafonné à 10 700 €/an sur le revenu global)

L'excédent au-delà de 10 700 € est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L'imputation est cumulable avec les autres dépenses déductibles.

Attention aux intérêts d'emprunt

Les intérêts d'emprunt s'imputent en priorité sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global. Seules les autres charges (travaux, taxe foncière…) peuvent créer du déficit imputable sur le revenu global.

Le report

L'excédent de déficit au-delà de 10 700 € est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Condition : garder le bien 3 ans

Vous devez conserver le bien en location pendant au moins 3 ans après l'imputation du déficit, sous peine de remise en cause par l'administration fiscale.

Cumulable avec d'autres dispositifs

Le déficit foncier se combine avec la loi Denormandie (sur des dépenses différentes), le statut Jeanbrun (amortissement + charges) et le régime réel foncier. C'est un pilier de toute stratégie d'investissement dans l'ancien avec travaux.