Comparateur fiscal : 7 régimes immobiliers comparés en 2026

Les 7 régimes fiscaux immobiliers

En France, un investisseur locatif peut choisir parmi 7 régimes fiscaux différents. Ce choix a un impact direct sur l'impôt annuel — la différence peut atteindre 3 000 à 5 000 € par an sur un même bien.

1. Location nue micro-foncier

Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Simple mais rarement optimal. Plafond : 15 000 €/an de loyers. Idéal pour un bien sans charges ni travaux importants.

2. Location nue au réel

Déduction des charges réelles : intérêts, travaux, taxe foncière, assurance. Permet le déficit foncier (jusqu'à 10 700 €/an imputable sur le revenu global). Optimal si charges > 30 % des loyers.

3. LMNP micro-BIC

Abattement de 50 % pour le meublé classique (30 % pour le tourisme non classé depuis la loi Le Meur). Plafond : 77 700 €/an. Simple et souvent avantageux pour les petits patrimoines.

4. LMNP au réel

Le régime le plus puissant : déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier. Peut réduire l'impôt à zéro pendant 10-15 ans. Nécessite un comptable (~500-1 200 €/an).

5. LMP au réel

Statut de loueur professionnel si loyers > 23 000 €/an ET supérieurs aux autres revenus du foyer. Avantage : imputation des déficits sur le revenu global. Inconvénient : cotisations sociales SSI (~40 %).

6. SCI à l'IR

Transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers. Idéal pour la transmission et la gestion à plusieurs. Régime réel uniquement (pas de micro-foncier).

7. SCI à l'IS

Imposition à l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà. Amortissement du bien possible. Attention : plus-value professionnelle à la revente (pas d'exonération pour durée de détention).

Comment choisir ?

Utilisez le comparateur fiscal CADA qui calcule automatiquement l'impôt annuel et le cashflow net pour chacun des 7 régimes à partir de votre projet réel.