Statut Jeanbrun 2026 : le nouveau dispositif qui remplace Pinel

Pourquoi un nouveau dispositif ?

Avec la fin du Pinel au 31 décembre 2024, le gouvernement a cherché un mécanisme de remplacement capable de relancer l'investissement locatif privé. Le statut du bailleur privé, dit Jeanbrun (du nom de la proposition parlementaire), est inscrit dans la loi de finances 2026. Son principe fondateur est radicalement différent de Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt sur le prix d'achat, il repose sur un amortissement fiscal du bien, à l'image de ce qui existait jusqu'ici uniquement en location meublée (LMNP).

L'idée est simple : plus vous pratiquez un loyer accessible, plus l'avantage fiscal est élevé. Le dispositif vise trois objectifs simultanés : relancer la construction neuve, augmenter l'offre locative dans les zones tendues, et encourager la rénovation énergétique de l'ancien.

Le principe : l'amortissement immobilier en location nue

C'est la grande nouveauté. Jusqu'à présent, seuls les loueurs en meublé pouvaient amortir leur bien. Avec Jeanbrun, un propriétaire qui loue en location nue peut désormais déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de ses revenus locatifs.

Concrètement, l'amortissement vient réduire votre base imposable foncière, voire la ramener à zéro certaines années. Combiné à la déduction classique des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux), c'est un levier fiscal puissant.

Les taux d'amortissement selon le niveau de loyer

Le dispositif prévoit trois paliers. Plus le loyer est modéré par rapport au marché, plus le taux d'amortissement est généreux :

Niveau de loyer	Logement neuf	Logement ancien	Plafond annuel
Intermédiaire	3,5 %	3 %	8 000 €
Social	4,5 %	3,5 %	10 000 €
Très social	5,5 %	4 %	12 000 €

Les plafonds de loyer « intermédiaire » sont alignés sur ceux du LLI (Logement Locatif Intermédiaire) et de l'ancien dispositif Pinel. En zone A à Toulouse, cela représente environ 14 €/m² hors charges.

Ce que vous pouvez déduire au total

Le statut Jeanbrun ne se limite pas à l'amortissement. Vous pouvez cumuler :

• L'amortissement : jusqu'à 12 000 €/an selon le palier
• Les charges classiques : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, travaux d'entretien
• Le déficit foncier : jusqu'à 10 700 €/an imputables sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt)

En pratique, un investisseur avec un bien neuf à 210 000 € en loyer intermédiaire peut déduire environ 7 350 €/an d'amortissement + ses charges réelles, ce qui rend souvent les revenus fonciers proches de zéro sur le plan fiscal pendant 15 à 20 ans.

Conditions à respecter

• Louer le logement en location nue (non meublée)
• S'engager sur une durée de location de 9 ans minimum
• Respecter les plafonds de loyers correspondant au palier choisi
• Respecter les plafonds de ressources du locataire
• Ne pas louer à un membre de sa famille (ascendant ou descendant)
• Le logement doit être la résidence principale du locataire

Quels biens sont éligibles ?

Le dispositif couvre un large spectre :

• Logements neufs en immeubles collectifs (VEFA ou achevés)
• Logements anciens avec travaux améliorant la performance énergétique
• Biens situés partout en France (pas de restriction géographique contrairement au Pinel)

C'est un avantage majeur par rapport à Pinel qui était limité aux zones A, A bis et B1. Jeanbrun permet d'investir y compris en zone B2 et C, là où les rendements bruts sont souvent plus élevés.

Exemple chiffré : T2 à Toulouse (zone A)

Prenons un T2 de 44 m² acheté en VEFA à 210 000 €, loué en loyer intermédiaire à 14 €/m² soit 616 €/mois (7 392 €/an).

• Amortissement Jeanbrun (3,5 % neuf) : 210 000 × 3,5 % = 7 350 €/an (plafonné à 8 000 € → OK)
• Intérêts d'emprunt année 1 (taux 3,5 %, 25 ans) : ~6 800 €
• Taxe foncière : ~800 € (exonération possible les 2 premières années)
• Charges copro + PNO + gestion : ~1 200 €/an

Résultat fiscal : 7 392 − 7 350 − 6 800 − 800 − 1 200 = −8 758 €. Vous dégagez un déficit foncier de 8 758 €, dont une partie est imputable sur le revenu global. À TMI 30 %, c'est environ 2 600 € d'économie d'impôt la première année, en plus d'un patrimoine qui se constitue.

Jeanbrun vs Pinel vs LMNP : le comparatif

Critère	Pinel (terminé)	Jeanbrun	LMNP réel
Type d'avantage	Réduction d'impôt	Amortissement	Amortissement
Type de location	Nue	Nue	Meublée
Zones éligibles	A, A bis, B1	Toute la France	Toute la France
Engagement	6, 9 ou 12 ans	9 ans minimum	Aucun
Plafonds de loyer	Oui	Oui	Non
Neuf + Ancien	Neuf uniquement	Neuf et ancien	Neuf et ancien

À retenir

Le statut Jeanbrun marque un tournant dans la fiscalité immobilière française. En passant d'une logique de réduction d'impôt (Pinel) à une logique d'amortissement (Jeanbrun), le législateur propose un dispositif plus durable, plus souple et potentiellement plus rentable sur le long terme. Pour les investisseurs qui acceptent de pratiquer des loyers légèrement inférieurs au marché, c'est une opportunité de se constituer un patrimoine en réduisant significativement leur fiscalité pendant toute la durée de détention.