Loi Malraux : jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt grâce au patrimoine

Le principe de la loi Malraux

Créée en 1962 par André Malraux pour protéger le patrimoine architectural français, la loi Malraux offre une réduction d'impôt aux investisseurs qui acquièrent un bien ancien situé dans un secteur protégé et le restaurent intégralement pour le mettre en location. Contrairement au déficit foncier (qui réduit la base imposable), la loi Malraux offre une réduction directe sur l'impôt dû.

L'avantage majeur : la réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an). C'est l'un des rares dispositifs qui permet de réduire fortement son impôt sans être limité par ce plafond.

Les taux de réduction

Localisation du bien	Taux de réduction	Réduction max (sur 400 000 €)
Secteur Sauvegardé (S.S.)	30 %	120 000 €
ZPPAUP / SPR	22 %	88 000 €

Le plafond de dépenses de travaux est fixé à 400 000 € sur une période de 4 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de travaux. Si la réduction n'est pas totalement utilisée, un report sur 3 ans supplémentaires est possible (soit 7 ans maximum).

Conditions à respecter

• Le bien doit être situé dans un Secteur Sauvegardé ou une Zone de Protection du Patrimoine (ZPPAUP/SPR)
• La restauration doit être complète (pas de rénovation partielle)
• Mise en location nue pendant 9 ans minimum
• Pas de location à un ascendant ou descendant
• Les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France

Exemple chiffré

Vous achetez un appartement en Secteur Sauvegardé à Toulouse pour 180 000 € (foncier + bâti dégradé). Travaux de restauration : 250 000 €.

• Réduction Malraux : 250 000 × 30 % = 75 000 €
• Répartie sur 4 ans : 18 750 €/an de réduction d'impôt
• Si votre impôt annuel est de 20 000 €, vous ne payez plus que 1 250 €/an pendant 4 ans

En parallèle, vous percevez des loyers sur un bien entièrement rénové en centre-ville historique — un emplacement premium qui limite la vacance locative et favorise la plus-value à terme.

Pour qui ?

La loi Malraux s'adresse aux contribuables fortement imposés (TMI 41 % ou 45 %) qui cherchent à réduire leur impôt de manière significative, tout en se constituant un patrimoine de caractère dans les plus belles villes de France. Le ticket d'entrée est élevé mais les bénéfices fiscaux sont proportionnels.