Loi Denormandie : jusqu'à 63 000 € de réduction en rénovant dans l'ancien

Le Denormandie : un « Pinel de l'ancien »

La loi Denormandie, en vigueur depuis 2019 et prolongée jusqu'au 31 décembre 2027, offre une réduction d'impôt aux particuliers qui achètent un logement ancien dans certaines villes, le rénovent, puis le mettent en location. C'est le pendant « ancien avec travaux » du dispositif Pinel, avec des taux de réduction identiques.

L'objectif est de lutter contre le logement insalubre et les logements vacants (plus de 3 millions en France), en incitant les propriétaires à remettre sur le marché des biens rénovés.

Les taux de réduction

Durée d'engagement	Taux de réduction	Maximum
6 ans	12 %	36 000 €
9 ans	18 %	54 000 €
12 ans	21 %	63 000 €

L'assiette de calcul est plafonnée à 300 000 €/an et inclut le prix d'achat + les frais d'acquisition + les travaux.

Les travaux éligibles

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et répondre à l'un des critères suivants :

• Améliorer la performance énergétique d'au moins 30 % (20 % en collectif)
• Réaliser au moins 2 des 5 types de travaux : isolation des murs, toiture, fenêtres, changement de chaudière, changement de production d'eau chaude
• Créer de nouvelles surfaces habitables (transformation de combles, etc.)

Conditions

• Bien acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027
• Situé dans une ville éligible (commune « Action Cœur de Ville » ou ayant signé une ORT)
• Location nue, à usage de résidence principale du locataire
• Respect des plafonds de loyers et de ressources (identiques à Pinel)
• Pas de location à un membre de la famille

Exemple chiffré

Achat d'un appartement ancien à 200 000 € + 16 000 € de frais de notaire + 80 000 € de travaux de rénovation énergétique. Engagement de location : 9 ans.

• Assiette : 200 000 + 16 000 + 80 000 = 296 000 €
• Réduction : 296 000 × 18 % = 53 280 €
• Soit 5 920 €/an de réduction d'impôt pendant 9 ans

En parallèle, les travaux peuvent générer du déficit foncier les premières années (les deux avantages ne se cumulent pas sur les mêmes dépenses, mais la stratégie peut être optimisée avec un comptable).