Loi Jeanbrun 2026
Le remplaçant du Pinel
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Son successeur — le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, loi de finances 2026) — ne fonctionne plus par réduction d'impôt, mais par amortissement : le bailleur en location nue déduit chaque année une fraction du prix du bien de ses revenus fonciers. Applicable aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Le principe en 4 points
- 1
Acquérir un logement éligible
Logement neuf / VEFA respectant la RE2020 (DPE A ou B), ou logement ancien rénové (travaux ≥ 30 % du coût). Base d'amortissement = 80 % du prix.
- 2
S'engager à louer nu au moins 9 ans
Location nue, résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant la livraison, en respectant les plafonds de loyer et de ressources (barème Loc'Avantages).
- 3
Déduire un amortissement de ses revenus fonciers
Chaque année, un amortissement (3 à 5,5 % de 80 % du prix selon le niveau de loyer) vient diminuer le revenu foncier imposable. L'économie réelle dépend de votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux, et échappe au plafond des niches fiscales.
- 4
Respecter les plafonds annuels actualisés
Loyer plafond varie selon la zone et la surface. Ressources du locataire plafonnées selon zone et composition du foyer. Plafonds publiés au BOFiP chaque année.
Taux d'amortissement annuel
L'amortissement se calcule sur 80 % du prix du bien. Le taux dépend du niveau de loyer respecté (plus le loyer est encadré, plus le taux est élevé) et de la nature du bien.
| Niveau de loyer | Neuf (DPE A/B) | Ancien rénové | Plafond déduction/an* |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
* Plafond annuel de déduction en neuf. En ancien rénové, l'avantage est aligné sur le plafond du déficit foncier (10 700 €/an). L'amortissement diminue le revenu foncier imposable : l'économie réelle = montant déduit × (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Zones éligibles 2026
Paris et 76 communes des Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne. Tension maximale.
Métropoles tendues : agglomérations parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Montpellier, Lille.
Grandes agglomérations 250 000+ habitants, certaines communes touristiques et frontalières.
Les plafonds de loyer et de ressources suivent le barème Loc'Avantages, défini par zone (A bis, A, B1, B2, C). Le simulateur applique le plafond correspondant à votre zone et à votre niveau de loyer.
Pinel vs Jeanbrun : ce qui change
| Critère | Ex-Pinel (2014-2024) | Jeanbrun (2026-2028) |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d'impôt | Amortissement (déduit du revenu foncier) |
| Avantage | 9 à 21 % du prix | 3 à 5,5 %/an de 80 % du prix |
| Type de location | Nue | Nue (RP du locataire) |
| Engagement | 6 / 9 / 12 ans | 9 ans minimum |
| Dépend de la TMI | Non | Oui (déduction) |
| Plafond niches fiscales | Soumis (10 000 €/an) | Non soumis |
| Normes énergétiques | RT2012 puis RE2020 | RE2020 (neuf) ou rénovation ≥ 30 % |
Exemple chiffré : T2 à Toulouse, 9 ans
- Prix d'achat : 220 000 € (T2 neuf, 42 m², zone B1, loyer intermédiaire)
- Base d'amortissement : 176 000 € (80 % du prix)
- Taux d'amortissement : 3,5 %/an → 6 160 € déduits du revenu foncier chaque année (sous le plafond de 8 000 €)
- Économie réelle à une TMI de 30 % : ≈ 2 900 €/an (6 160 € × 47,2 % avec les prélèvements sociaux)
- Engagement : 9 ans minimum · plafond loyer B1 ≈ 11,8 €/m² (niveau intermédiaire)
Pour calculer votre propre cas (zone, surface, durée, prix), utilisez le simulateur Jeanbrun.
Optimisez votre fiscalité avec CADA
Simulez Jeanbrun, comparez avec LMNP et SCI, projetez votre cashflow sur 9-12 ans, générez votre dossier banque.