LMNP 2026 — Guide complet du statut Loueur en Meublé Non Professionnel
Le LMNP est le statut fiscal le plus utilisé par les investisseurs particuliers en France. Il combine simplicité (déclaration en BIC) et puissance (amortissement du bien) pour produire un revenu locatif souvent non imposé pendant 10-20 ans. Voici tout ce qu'il faut savoir en 2026.
1. Définition et conditions LMNP
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)s'applique aux particuliers qui louent un bien immobilier meublé dans le respect de 2 conditions cumulatives :
- Les recettes locatives meublées du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an
- OU les recettes meublées représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
Au-delà, on bascule automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec un régime social et fiscal différent (cotisations URSSAF, déficit imputable sur revenu global).
Le bien loué doit comporter le mobilier minimum imposé par le décret du 31 juillet 2015 : literie, table, sièges, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur (≥ 6 L de freezer), vaisselle nécessaire, ustensiles de cuisine, étagères, luminaires, matériel d'entretien.
2. Régimes fiscaux : micro-BIC vs réel
Le LMNP relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes d'imposition possibles :
Micro-BIC
- ✓ Plafond : 77 700 € de recettes/an
- ✓ Abattement forfaitaire : 50 %
- ✓ Déclaration simple : 2 cases 2042-C-PRO
- ✗ Aucune charge réelle déductible
- ✗ Pas d'amortissement
Adapté si peu/pas de charges et pas de crédit.
Régime réel
- ✓ Pas de plafond
- ✓ Déduction des charges réelles (intérêts, taxes, gestion, travaux)
- ✓ Amortissement du bien et du mobilier
- ✓ Déficit reportable 10 ans
- ✗ Liasse fiscale 2031 + 2033-A à G
Quasi toujours plus avantageux dès qu'il y a un crédit.
Comparez les 2 régimes sur votre projet
Ouvrir le comparateur fiscal gratuit3. L'amortissement, l'arme du LMNP réel
C'est la mécanique qui rend le LMNP réel imbattable : vous pouvez amortir le prix d'achat du bien (hors terrain) et le mobilier. L'amortissement est une charge fiscale qui réduit votre résultat imposable, sans sortie de trésorerie.
| Composant | % du prix | Durée | Amortissement annuel* |
|---|---|---|---|
| Terrain | 15-20 % | Non amortissable | — |
| Gros œuvre | 40 % | 40 ans | 2 000 € |
| Second œuvre | 30 % | 25 ans | 2 400 € |
| Équipements | 10 % | 15 ans | 1 333 € |
| Mobilier | 5 % | 7 ans | 1 428 € |
| Total amortissement /an | ≈ 7 161 € | ||
* Exemple sur bien à 200 000 € (hors notaire), répartition standard.
Calculez votre amortissement précis
Ouvrir le simulateur d'amortissement LMNP4. Comment déclarer son LMNP
Étape 1 — Immatriculation (à faire une seule fois)
Obtenez un numéro SIRET LMNP via le guichet unique des entreprises de l'INPI (formulaire P0i). Gratuit, instantané.
Étape 2 — Choix du régime
Par défaut : micro-BIC. Pour opter au réel, envoyez une lettre au SIE (Service des Impôts des Entreprises) avant le 1er février de l'année concernée. L'option est valable 1 an, renouvelable tacitement.
Étape 3 — Déclaration annuelle
- Micro-BIC : reporter les recettes brutes sur le formulaire 2042-C-PRO (cases 5ND/5OD selon le bail).
- Réel : déposer la liasse fiscale 2031 + 2033-A à G via EDI-TDFC (télédéclaration), puis reporter le résultat sur 2042-C-PRO.
5. Plus-value LMNP : la réforme 2025
C'est la grosse nouveautéde la loi de finances 2025 : à la revente d'un bien LMNP, les amortissements pratiqués pendant la durée de détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
La formule devient : PV = Prix vente − (Prix achat − amortissements cumulés), soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention).
Conséquence : la sortie LMNP devient moins favorable qu'avant. À anticiper dans la stratégie patrimoniale (durée de détention longue pour optimiser les abattements, ou conservation à vie pour transmettre).
6. LMNP vs SCI : que choisir ?
| Critère | LMNP | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Amortissement | ✅ | ❌ | ✅ |
| Imposition revenus | BIC (souvent 0) | Revenus fonciers + TMI | IS 15-25 % |
| Plus-value sortie | PV particuliers + amort. | PV particuliers | PV pro (lourde) |
| Plusieurs associés | ❌ | ✅ | ✅ |
| Comptabilité | Simple | Simple | Complète |
| Coût annuel | 0-500 € | 300-800 € | 800-1500 € |
En résumé: LMNP pour un investisseur solo avec 1-3 lots, SCI à l'IR pour une famille qui veut détenir à plusieurs (sans amortissement), SCI à l'IS pour une stratégie patrimoniale long terme avec amortissement mais accepter la PV pro à la sortie.
7. Tous les outils CADA pour le LMNP
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