Bail Réel Solidaire (BRS)

Guide du Bail Réel Solidaire : acheter un logement 20 à 40 % moins cher en dissociant le foncier (terrain) du bâti. OFS, redevance, revente, avantages fiscaux.

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Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

DéfinitionLe BRS dissocie la propriété du bâti (le logement) de celle du foncier (le terrain). Vous achetez le bâtiment, mais le terrain reste la propriété d'un organisme à but non lucratif : l'OFS.

Qui est l'OFS ?L'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) est une personne morale sans but lucratif, agréée par l'État. Il détient le foncier et garantit la vocation sociale du logement de façon permanente.

La redevance foncièreEn contrepartie de l'usage du terrain, vous versez à l'OFS une redevance mensuelle modeste, généralement entre 1 et 2 €/m²/mois. Pour un 65 m², cela représente 65 à 130 €/mois.

Impact sur le prixComme vous n'achetez pas le terrain, le prix d'acquisition est réduit de 20 à 40 % par rapport au prix du marché pour un bien équivalent.

Cadre juridiqueCréé par la loi ALUR de 2014, renforcé et opérationnalisé par l'ordonnance du 20 juillet 2016 (art. L. 255-1 et suivants du CCH).

Durée du BRSLe bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il est rechargeable : à chaque revente, le nouveau propriétaire bénéficie d'une nouvelle durée complète, garantissant la pérennité du dispositif.

Fonctionnement schématique

1L'OFS acquiert ou détient du foncier à vocation sociale.

2Un promoteur construit des logements sur ce terrain et les commercialise en BRS.

3Vous achetez le logement (le bâti uniquement) à prix réduit, via un acte notarié.

4Vous signez un bail avec l'OFS pour l'usage du terrain, moyennant une redevance mensuelle.

5Vous êtes propriétaire à part entière de votre logement, pouvez y vivre et le transmettre — sous conditions.

6À la revente, le BRS est « rechargé » au profit du nouvel acquéreur.

Accession maîtrisée

→ PSLA + dispositifs locaux

Sources et références

Art. L. 255-1 s. CCH — bail réel solidaire (ordonnance 2016-985) — créé par la loi ALUR 2014
Art. 278 sexies CGI — TVA 5,5 %
Art. 1388 octies CGI — abattement de taxe foncière jusqu'à 30 % sur délibération

Barèmes en vigueur au 31 juillet 2026.

Résultats fondés sur des hypothèses de marché (rendements, prix, taux, occupation) non garanties. Ne constitue pas un conseil en investissement.

Estimation indicative établie à partir des barèmes en vigueur : elle ne remplace pas la liquidation ni le conseil d'un professionnel (notaire, expert-comptable, avocat fiscaliste).

Vous n'êtes jamais propriétaire du foncier (redevance revalorisable) ; prix de revente plafonné par la clause anti-spéculative (patrimoine transmissible limité) ; décote saisie par l'utilisateur, non garantie ; plafonds de ressources PSLA applicables.

Questions fréquentes

À propos de bail réel solidaire (brs).

Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un mécanisme permettant d'acheter un logement à prix réduit en dissociant la propriété du bâti (acquise par l'acheteur) de celle du terrain (conservée par un Organisme de Foncier Solidaire, OFS). L'acheteur paie une redevance mensuelle modeste à l'OFS (5 à 15 €/m²/an) et bénéficie d'avantages fiscaux : TVA à 5,5 %, exonération partielle de taxe foncière, éligibilité au PTZ.

Combien peut-on économiser avec un BRS ?

Avec un BRS, le prix d'achat est généralement 20 à 40 % inférieur au prix du marché, car le coût du terrain est exclu. Dans les grandes villes où le foncier représente 30 à 50 % du prix total, l'économie peut atteindre 50 000 à 150 000 € sur un appartement standard. À la revente, le prix est encadré par l'OFS selon un indice d'actualisation, ce qui garantit l'abordabilité du logement pour les futurs acquéreurs.

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Accession à prix maîtrisés

PSLA et dispositifs locaux à prix réduit.

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PTZ

Prêt à taux zéro : éligibilité et montant.

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LLI

TVA 10 % + exonération TF 20 ans.

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