Les 5 types de baux immobiliers en France : guide complet

Pourquoi le choix du bail conditionne tout votre investissement

En France, le type de bail ne se résume pas à un formulaire : il fixe la durée d'engagement, le délai de préavis de chaque partie, le plafond du dépôt de garantie, l'indice d'indexation du loyer et, indirectement, le régime fiscal applicable. Un même bien loué nu, meublé ou en saisonnier peut afficher une rentabilité nette du simple au double et un niveau de protection du locataire radicalement différent. Ce guide détaille les six baux les plus courants, avec les chiffres et indices officiels à jour en 2026.

1. Le bail d'habitation nu (loi du 6 juillet 1989)

C'est le contrat de référence, le plus protecteur pour le locataire. Régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

• Durée minimale : 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale, type SCI ou société)
• Reconduction : tacite à l'échéance, par périodes de 3 ans
• Préavis locataire : 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou en cas de mutation, premier emploi, perte d'emploi, RSA/AAH, ou attribution d'un logement social (art. 15)
• Congé du bailleur : 6 mois avant l'échéance, et uniquement pour vendre, reprendre le logement (lui ou un proche) ou motif légitime et sérieux
• Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges maximum (art. 22)
• Indexation : IRL, qui s'établit à 146,60 au 1^er trimestre 2026, soit +0,78 % sur un an (INSEE)

La restitution du dépôt intervient sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon, sous peine d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard (service-public.fr). Fiscalement, les loyers relèvent des revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30 %, plafond 15 000 €) ou réel avec déficit foncier.

2. Le bail d'habitation meublé

Même loi de 1989 (titre I bis), mais des règles assouplies en contrepartie d'un mobilier complet.

• Durée : 1 an reconductible tacitement, ou 9 mois non reconductibles pour un étudiant
• Préavis locataire : 1 mois en toutes circonstances
• Congé du bailleur : 3 mois avant l'échéance, mêmes motifs que pour le nu
• Dépôt de garantie : jusqu'à 2 mois de loyer hors charges
• Mobilier obligatoire : 11 éléments minimum (literie, plaques de cuisson, four/micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, luminaires, etc.) selon le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015

Le loyer est généralement 10 à 20 % plus élevé qu'en nu. Surtout, les revenus relèvent des BIC sous le statut LMNP : micro-BIC (abattement 50 %, plafond 77 700 €) ou réel avec amortissement du bien. Attention : depuis la LFSS 2026, les prélèvements sociaux sur les BIC meublés sont portés à 18,6 % (contre 17,2 % sur les revenus fonciers).

3. Le bail mobilité

Créé par la loi ELAN de 2018 (art. 25-12 et suivants de la loi de 1989), il vise les publics en mobilité : étudiants, stagiaires, apprentis, salariés en mission ou formation.

• Durée : 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible avec le même locataire
• Dépôt de garantie : strictement interdit (art. 25-17). Le bailleur peut exiger la garantie Visale d'Action Logement, gratuite
• Préavis locataire : 1 mois, à tout moment
• Logement : obligatoirement meublé, justificatif d'éligibilité requis

Souple côté bailleur, il évite l'encadrement IRL (bail de moins d'un an) mais empêche toute stabilité locative. Fiscalité identique au meublé classique (BIC/LMNP).

4. Le bail commercial (3-6-9)

Régi par le Code de commerce (art. L145-1 et suivants), c'est le bail des commerçants, artisans et industriels immatriculés.

• Durée : 9 ans minimum, avec faculté de résiliation du locataire à chaque période triennale (d'où le « 3-6-9 »)
• Propriété commerciale : droit au renouvellement, ou indemnité d'éviction si le bailleur refuse
• Indexation : ILC (commerces), à 134,62 au 4^e trimestre 2025 selon l'INSEE, ou ILAT pour les activités tertiaires et bureaux
• Révision triennale plafonnée (art. L145-37 et L145-38, d'ordre public)
• Pas de trêve hivernale, dépôt de garantie libre (souvent 3 mois de loyer)

C'est le bail le plus stable pour un investisseur, mais le plus encadré : la sortie du locataire et le renouvellement obéissent à un formalisme strict.

5. Le bail professionnel

Encadré par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il s'adresse aux professions libérales et activités non commerciales (médecins, avocats, consultants, associations civiles).

• Durée : 6 ans minimum
• Résiliation locataire : à tout moment, avec un préavis de 6 mois (lettre recommandée ou acte d'huissier)
• Pas de droit au renouvellement ni de propriété commerciale : à l'échéance, le bailleur peut reprendre librement
• Grande liberté contractuelle : loyer, indexation et dépôt de garantie sont négociés librement

Moins protecteur que le bail commercial pour le locataire, il offre en contrepartie davantage de souplesse aux deux parties.

6. La location saisonnière (meublé de tourisme)

Location de courte durée à une clientèle de passage. Très rentable en zone touristique, mais fortement encadrée depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur).

• Durée : 90 jours consécutifs maximum par client ; pour une résidence principale, plafond de location annuel ramené à 90 jours/an (les maires peuvent abaisser ce seuil)
• Déclaration en mairie obligatoire et numéro d'enregistrement à afficher sur toute annonce ; un téléservice national est généralisé d'ici le 20 mai 2026
• Fiscalité réformée : pour un meublé de tourisme non classé, micro-BIC plafonné à 15 000 € avec abattement de 30 % ; pour un meublé classé, plafond 77 700 € et abattement de 50 %
• Loyer libre (à la nuitée ou à la semaine), rendement souvent supérieur mais vacance structurelle élevée

Tableau de synthèse

• Nu : 3 ans · préavis 3 mois (1 en zone tendue) · DG 1 mois · revenus fonciers
• Meublé : 1 an (9 mois étudiant) · préavis 1 mois · DG 2 mois · BIC/LMNP
• Mobilité : 1-10 mois non renouvelable · préavis 1 mois · DG interdit · BIC
• Commercial : 9 ans (résiliation 3/6/9) · ILC/ILAT · propriété commerciale
• Professionnel : 6 ans · préavis 6 mois · pas de renouvellement
• Saisonnier : 90 jours/client · loyer libre · enregistrement mairie · micro-BIC 30/50 %

Quel bail choisir pour votre projet ?

Pour un logement urbain classique, le meublé maximise le rendement et l'optimisation fiscale via le LMNP réel, au prix d'une rotation locative plus forte. Le nu convient aux investisseurs cherchant de la stabilité et un déficit foncier. Le bail mobilité est idéal en ville étudiante, le saisonnier en zone touristique (sous réserve des restrictions communales), et les baux commercial et professionnel pour de l'immobilier d'entreprise à revenus longs. Avant de trancher, comparez l'impact fiscal réel de chaque option et simulez votre cashflow net selon le régime retenu.