SCI à l'IR vs SCI à l'IS : quelle structure choisir ?

SCI : pourquoi et pour qui ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil de gestion patrimoniale et de transmission. Elle permet d'acheter et gérer un bien à plusieurs (associés), de faciliter la donation de parts, et de choisir entre deux régimes fiscaux : l'IR (transparence fiscale) ou l'IS (imposition à la société). Ce choix est irrévocable une fois l'option IS exercée.

SCI à l'IR : transparence fiscale

Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers dans sa propre déclaration. Imposition : TMI + 17,2 % de PS, comme pour une détention en direct. Avantages :

• Plus-values bénéficient des abattements pour durée de détention (exonération totale IR à 22 ans, PS à 30 ans)
• Mécanisme du déficit foncier applicable (10 700 €/an/associé)
• Transmission facilitée (donation de parts avec abattement de 100 000 € par parent/enfant tous les 15 ans)

Inconvénient : imposition dès le 1er euro de loyer, pas d'amortissement possible.

SCI à l'IS : amortissement et capitalisation

La SCI est imposée comme une société : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Avantages majeurs :

• Amortissement du bien déductible (comme en LMNP réel) → impôt souvent nul les 15 premières années
• Déduction de toutes les charges y compris rémunération du gérant
• Capitalisation des bénéfices dans la société à un taux faible (15 %)

Inconvénients : la plus-value à la revente est une plus-value professionnelle, sans abattement pour durée de détention. La base de calcul est le prix de vente moins la valeur nette comptable (bien amorti = base maximale). Double imposition si distribution de dividendes (IS + flat tax 30 %).

Exemple chiffré comparatif

Bien à 300 000 €, loyers 15 000 €/an, charges (hors amortissement) 5 000 €. Bénéfice avant amortissement : 10 000 €.

• SCI IR (TMI 30 %) : impôt annuel = 10 000 × 47,2 % = 4 720 €
• SCI IS avec amortissement : amortissement annuel ≈ 7 000 €. Bénéfice IS = 10 000 − 7 000 = 3 000 €. IS = 3 000 × 15 % = 450 €

Gain annuel avec l'IS : 4 270 €. Mais gare à la revente : la plus-value sera calculée sur le prix de vente diminué de la valeur nette comptable, très inférieure à la valeur réelle.

Quel choix selon la stratégie ?

• Stratégie de revente à long terme : préférez l'IR (abattements)
• Stratégie de détention longue avec capitalisation : IS peut être intéressant
• Objectif de transmission : les deux structures fonctionnent, l'IR est souvent plus simple