Frais de notaire : combien dans l'ancien vs le neuf ?

« Frais de notaire » : le mot est trompeur

On parle de « frais de notaire », mais le bon terme est frais d'acquisition. La rémunération réelle du notaire (les émoluments) ne pèse en effet qu'environ 1 % du prix : l'essentiel — près de 80 % de la somme versée — part à l'État et aux collectivités sous forme de droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ces frais se règlent comptant le jour de la signature et ne sont, en pratique, pas financés par le crédit immobilier. Ils se décomposent en quatre blocs : les droits de mutation, les émoluments du notaire, les débours, et la contribution de sécurité immobilière.

Bloc 1 : les droits de mutation (DMTO), le plus gros poste

Dans l'ancien, les DMTO réunissent trois composantes, qui se cumulent sur le prix de vente :

• La taxe départementale : historiquement 4,50 %, plafonnée à 3,80 % dans de rares départements (l'Indre est le seul à rester à 3,80 % en métropole).
• La taxe communale : 1,20 % du prix, identique partout.
• Les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État : 2,37 % du montant de la taxe départementale (et non du prix), soit environ 0,107 point.

Au taux départemental de 4,50 %, le total DMTO atteint donc 5,81 % du prix. C'est ce chiffre qui constitue le socle des « frais de notaire » dans l'ancien.

Depuis 2025 : le relèvement à 5 % dans la majorité des départements

La loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur taxe de mutation de 0,50 point, soit un plafond porté à 5 %, pour les actes signés entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028. La mesure, temporaire, vise à compenser les pertes de recettes liées au ralentissement du marché. 73 départements ont appliqué la hausse (27 dès le 1^er avril 2025, 46 au 1^er mai), tandis qu'une vingtaine — dont l'Ain, les Alpes-Maritimes, la Drôme, l'Eure, l'Isère, les Landes ou l'Oise — ont conservé 4,50 %.

Au taux relevé de 5 %, le total DMTO grimpe à 6,32 % du prix (5 % + 1,20 % + frais d'assiette). Le surcoût est d'environ 1 000 € pour 200 000 € empruntés. Bonne nouvelle : la hausse ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale et n'ont pas été propriétaires de leur logement principal au cours des deux années précédentes — ils restent au taux de 4,50 %. Vérifiez le taux exact de votre département auprès du notaire ou sur service-public.gouv.fr.

Bloc 2 : les émoluments du notaire (barème A444)

La rémunération du notaire est réglementée et dégressive : c'est un tarif national identique chez tous les notaires, fixé par arrêté (articles A444-91 et suivants du Code de commerce, barème prolongé par l'arrêté du 25 février 2026). Pour une vente, il s'applique par tranches, hors taxes :

• De 0 à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
• De 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

À ces émoluments proportionnels s'ajoutent les émoluments de formalités (quelques centaines d'euros) et une TVA de 20 %. Pour un bien à 200 000 €, la part proportionnelle ressort à environ 1 995 € HT, soit près de 2 400 € TTC — autour de 1 % du prix. Depuis la loi Macron de 2016, une remise est négociable sur la fraction de prix dépassant 100 000 €, dans la limite de 20 % des émoluments concernés.

Blocs 3 et 4 : débours et contribution de sécurité immobilière

• Les débours : sommes avancées par le notaire pour des tiers (documents d'urbanisme, état hypothécaire, géomètre, syndic, cadastre). Comptez généralement 700 à 1 200 €, quel que soit le prix du bien.
• La contribution de sécurité immobilière : versée à l'État pour la publicité foncière (l'enregistrement de la vente au service de la publicité foncière), elle représente 0,10 % du prix hors taxes.

Dans l'ancien : 7 à 8,5 % du prix

En additionnant les quatre blocs, les frais d'acquisition dans l'ancien représentent 7 à 8 % du prix dans les départements restés à 4,50 %, et jusqu'à 8,5 % dans ceux passés à 5 %. Exemple pour un appartement à 200 000 € au taux de 5 % :

• DMTO (6,32 %) : environ 12 640 €
• Émoluments du notaire TTC : environ 2 400 €
• Débours : environ 900 €
• Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) : 200 €

Soit un total d'environ 16 100 €, à prévoir en plus de l'apport. C'est précisément le poste que notre calculateur de frais de notaire chiffre au centime près selon votre département.

Dans le neuf : seulement 2 à 3 %

Un logement neuf (VEFA ou première vente après achèvement) est soumis à la TVA de 20 %, déjà comprise dans le prix affiché. Pour éviter de cumuler TVA pleine et droits de mutation massifs, le législateur a neutralisé les DMTO : la taxe de publicité foncière tombe à 0,715 %, et la taxe communale de 1,20 % n'est pas due. En ajoutant les émoluments du notaire, les débours et la sécurité immobilière, le total se limite à 2 à 3 % du prix — voir impots.gouv.fr. Sur 200 000 €, l'écart avec l'ancien atteint 4 000 à 6 000 € : un argument de poids pour les investisseurs disposant de peu d'apport, à mettre en balance avec un prix au m² souvent plus élevé dans le neuf.

Trois leviers pour alléger la note

• Déduire le mobilier : dans un achat meublé, la valeur des meubles (listés et justifiés dans l'acte) échappe aux DMTO. Sur 10 000 € de mobilier au taux de 6,32 %, l'économie atteint environ 630 €. La part de mobilier doit rester crédible (souvent plafonnée à ~5 % du prix).
• Distinguer les honoraires d'agence : si le mandat met les honoraires à la charge de l'acquéreur et qu'ils sont mentionnés séparément, ils ne sont pas inclus dans l'assiette des DMTO.
• Négocier la remise sur émoluments : au-delà de 100 000 €, jusqu'à 20 % sur la part variable. Recourir à deux notaires (vendeur et acheteur) ne coûte rien de plus : ils se partagent les mêmes émoluments.

Pour le détail réglementaire, consultez le barème des émoluments sur Légifrance et la fiche officielle sur economie.gouv.fr.