Bail Réel Solidaire (BRS) : acheter 20 à 40 % moins cher en 2026

Le principe : dissocier le foncier du bâti

Le bail réel solidaire dissocie la propriété du bâti — le logement, que vous achetez — de celle du foncier — le terrain, qui reste propriété d'un organisme à but non lucratif. Comme vous n'achetez pas le terrain, le prix d'acquisition est réduit de 20 à 40 % par rapport au marché pour un bien équivalent. En contrepartie de l'usage du sol, vous versez à l'organisme une redevance foncière mensuelle, généralement comprise entre 0,5 et 2 €/m² par mois : pour un 65 m², de l'ordre de 65 à 130 € par mois.

Le dispositif a été créé par la loi ALUR de 2014 et rendu opérationnel par l'ordonnance du 20 juillet 2016 (articles L. 255-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation).

Le rôle de l'OFS

L'organisme de foncier solidaire (OFS) est une personne morale sans but lucratif, agréée par l'État, souvent adossée à un bailleur social ou à une collectivité. Il acquiert et conserve le foncier hors du marché spéculatif, et garantit la vocation sociale du logement de façon permanente. On compte en 2026 plus de 120 OFS agréés en France, avec une concentration marquée en Île-de-France, en Bretagne et en région PACA.

Une durée longue et rechargeable

Le bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Surtout, il est rechargeable : à chaque revente, le nouvel acquéreur repart sur une durée complète. Le dispositif ne s'épuise donc pas avec le temps, contrairement à un bail emphytéotique classique dont le terme se rapproche à mesure des cessions.

Comment se déroule une opération

• L'OFS acquiert ou détient du foncier à vocation sociale.
• Un promoteur construit des logements sur ce terrain et les commercialise en BRS.
• Vous achetez le bâti seul, à prix réduit, par acte notarié.
• Vous signez le bail avec l'OFS pour l'usage du terrain, moyennant la redevance mensuelle.
• Vous êtes propriétaire à part entière de votre logement : vous y vivez, vous pouvez le transmettre, sous conditions.
• À la revente, le bail est rechargé au profit du nouvel acquéreur, lui aussi éligible.

Les avantages financiers et fiscaux

• Prix d'achat réduit de 20 à 40 % : c'est l'avantage principal, mécaniquement lié à la sortie du foncier du prix.
• TVA à 5,5 % au lieu de 20 % sur le logement neuf en BRS (art. 278 sexies du CGI), quelle que soit la localisation du programme — voir notre guide de la TVA réduite.
• Abattement de taxe foncière jusqu'à 30 % (art. 1388 octies du CGI), sur délibération de la collectivité. Certaines communes votent en outre une exonération temporaire : le régime réel se vérifie commune par commune, il n'est jamais automatique.
• PTZ cumulable, sous réserve des conditions de ressources propres au prêt à taux zéro : l'achat du bâti est traité comme une acquisition immobilière classique.
• APL accession ouvertes aux ménages éligibles.

Une sécurité en cas de coup dur

• Rachat par l'OFS : en cas de difficultés financières graves (chômage, divorce), l'OFS peut racheter le bien, ce qui évite la saisie immobilière et la perte sèche.
• Transmission aux héritiers : le bail se transmet aux héritiers directs, à condition qu'ils respectent eux aussi les plafonds de ressources.
• Redevance encadrée : elle ne peut pas augmenter arbitrairement, son indexation est fixée par le bail.
• Protection contre la spéculation : le prix de revente est plafonné, ce qui préserve l'abordabilité du parc et sécurise les ménages modestes.

Plafonds de ressources 2026

L'éligibilité au BRS s'apprécie sur le revenu fiscal de référence N-2 du foyer, comparé aux plafonds PSLA. La zone retenue est celle de la commune du logement, pas celle de votre lieu de travail.

Noter que la zone B1 ne se distingue de A bis / A qu'à partir de trois personnes. Les plafonds sont vérifiés à l'achat uniquement : si vos revenus progressent ensuite, vous conservez votre logement.

Vos obligations d'occupant

• Résidence principale : le logement doit être occupé à ce titre. Une absence prolongée non justifiée peut conduire l'OFS à résilier le bail.
• Sous-location interdite, sauf autorisation expresse de l'OFS dans des cas très encadrés (mobilité professionnelle temporaire).
• Redevance foncière mensuelle due à l'OFS, définie au bail et révisée selon un indice.
• Prix de revente plafonné par l'OFS selon une formule intégrant le prix d'achat initial, l'indexation et les travaux autorisés.
• Acquéreur suivant éligible : il doit respecter les mêmes plafonds et s'engager sur la résidence principale ; l'OFS valide chaque cession.

Chiffrer l'opération : décote contre redevance

Le calcul se résume à deux termes qui se compensent : l'économie immédiate à l'achat d'un côté, le cumul des redevances de l'autre.

• Prix BRS = prix de marché × (1 − décote)
• Économie à l'achat = prix de marché − prix BRS
• Redevance annuelle = surface × redevance au m² par mois × 12
• Économie nette sur 20 ans = économie à l'achat − (redevance annuelle × 20)

Exemple. Un logement de 65 m² valant 300 000 € sur le marché, proposé avec une décote de 30 % : prix BRS 210 000 €, soit 90 000 € d'économie immédiate. Avec une redevance de 1,5 €/m²/mois, soit 97,50 €/mois et 1 170 €/an, le cumul sur 20 ans atteint 23 400 €. L'économie nette ressort à environ 66 600 €, hors inflation, évolution du marché et fiscalité.

BRS, achat classique ou location

Comparaison pour un logement de 66 m² en zone A :

Dans ce cas de figure, le BRS revient moins cher qu'un loyer dans le même secteur, tout en constituant un patrimoine — même si celui-ci reste borné par la clause anti-spéculative. Pour construire votre propre plan de financement, passez le prix BRS dans le simulateur de frais de notaire, puis testez la mensualité et le reste à vivre avec l'outil capacité d'emprunt et le simulateur PTZ.

La revente d'un bien en BRS

• Liberté de revente : aucune durée minimale d'occupation, aucune pénalité de sortie.
• Prix de cession plafonné par l'OFS : prix d'achat initial révisé selon un indice, majoré de la valeur des travaux autorisés. Aucune plus-value spéculative n'est possible.
• Droit de préemption de l'OFS : il peut se substituer à l'acquéreur pressenti, notamment si aucun candidat éligible n'est trouvé.
• Bail rechargé au profit du nouvel acquéreur, pour une nouvelle durée de 18 à 99 ans.
• Clause anti-spéculation permanente : contrairement à l'accession à prix maîtrisé classique, où la clause expire après 10 à 15 ans, le plafonnement BRS ne s'éteint pas tant que le bien reste dans le parc.
• Plus-value limitée mais plancher garanti : vous ne vous enrichirez pas fortement, mais l'OFS garantit un prix de rachat. C'est une sécurité, pas un placement.

La procédure

• Notifiez votre intention de vendre à l'OFS par lettre recommandée avec accusé de réception.
• L'OFS dispose en général de 2 à 3 mois pour préempter ou valider un acquéreur.
• S'il ne préempte pas, il communique le prix de cession maximal autorisé.
• Vous recherchez un acquéreur respectant les plafonds de ressources et s'engageant sur la résidence principale.
• L'OFS valide la candidature.
• La vente est signée chez le notaire et le bail est rechargé au nom du nouvel acquéreur.

Trouver un programme BRS

Les programmes se commercialisent souvent en dehors des circuits classiques et partent vite. Quelques points d'entrée :

• Annuaire national : le répertoire des OFS agréés est publié sur foncier-solidaire.fr.
• Île-de-France : Foncier Solidaire de France, OFS Grand Paris Habitat.
• Lyon : Foncière de la Métropole de Lyon. Bordeaux : OFS Bordeaux Métropole. Lille : OFS Métropole Européenne de Lille.
• ADIL de votre département : conseil gratuit et personnalisé sur l'éligibilité et les programmes locaux.
• Mairie ou intercommunalité : de nombreuses collectivités publient la liste des programmes BRS de leur territoire.

Candidater

• Identifiez les programmes disponibles dans votre secteur.
• Contactez l'OFS local ou le promoteur qui commercialise l'opération.
• Préparez votre dossier : avis d'imposition N-2, justificatifs de ressources, situation familiale.
• L'OFS ou le promoteur vérifie l'éligibilité et vous positionne sur les logements disponibles.
• Si le dossier est retenu : contrat de réservation, puis acte de vente et bail signés chez le notaire.

Ce qu'il faut accepter avant de signer

Le BRS n'est pas un achat classique moins cher : c'est un autre contrat. Vous n'êtes jamais propriétaire du foncier, la redevance est revalorisable dans les conditions du bail, et le prix de revente est plafonné en permanence — le patrimoine transmissible s'en trouve limité. En échange, vous accédez à la propriété dans des secteurs autrement hors de portée, avec un filet de sécurité en cas d'accident de la vie. C'est un arbitrage entre accessibilité et capitalisation, à faire les yeux ouverts.

Sources : art. L. 255-1 et suivants du CCH (bail réel solidaire, ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016, créé par la loi ALUR de 2014) — service-public.gouv.fr ; art. 278 sexies du CGI pour la TVA à 5,5 % ; art. 1388 octies du CGI pour l'abattement de taxe foncière jusqu'à 30 % sur délibération ; plafonds de ressources PSLA 2026 (ANIL). Les décotes et redevances citées en exemple sont indicatives : elles varient selon l'OFS et le programme.