PTZ 2026 : conditions, montant et éligibilité — guide complet

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt aidé par l'État destiné aux primo-accédants pour financer une part de leur résidence principale, sans intérêts ni frais de dossier. Depuis le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (en vigueur au 1er avril 2025), le dispositif a été profondément élargi : il couvre désormais toute la France, intègre les maisons individuelles neuves partout, et est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. La loi de finances 2026 a confirmé les paramètres sans modification de plafonds.

Ce guide reprend point par point le barème officiel à jour, avec les tableaux complets, trois exemples chiffrés et la procédure pratique. À la fin, vous saurez exactement si vous êtes éligible, combien vous pouvez emprunter à 0 % et comment monter votre dossier.

L'essentiel en 5 points (TL;DR)

• Pour qui ? Les primo-accédants (pas propriétaires de leur résidence principale dans les 24 derniers mois)
• Quel bien ? Neuf collectif ou individuel partout en France · ancien avec travaux ≥ 25 % en zone B2/C
• Combien ? Jusqu'à 50 % du coût total dans le neuf collectif zone A/A bis, plafonné à 150 000 € d'opération en zone A bis
• Durée ? 10 à 25 ans selon la tranche de revenus, dont un différé de 0 à 10 ans
• Économie ? Sur 25 ans, un PTZ de 80 000 € évite environ 30 000 à 45 000 € d'intérêts par rapport à un prêt classique

Les évolutions 2026 du PTZ

Plusieurs réformes ont restauré et élargi le dispositif :

• Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 : retour du PTZ sur tout le territoire au 1er avril 2025. Les maisons individuelles neuves sont à nouveau éligibles partout (et plus seulement en zone détendue comme prévu par la réforme 2024)
• Loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) : reconduction du dispositif sans modification des plafonds. Le PTZ couvre les offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027
• Quotités revalorisées dans le neuf collectif : T1 passe de 40 % à 50 %, T2 de 25 % à 40 %
• Plafonds d'opération revalorisés de ~25 % par rapport à 2024 (jusqu'à 360 000 € en A bis pour 5 personnes et +)
• BRS étendu : la loi de finances 2026 ouvre désormais le PTZ aux seconds acquéreurs d'un Bail Réel Solidaire (et plus seulement au premier)
• Pas d'ancien sans travaux : l'achat dans l'ancien sans travaux n'est pas éligible (contrairement aux versions PTZ 2014-2020)

L'objectif : soutenir la primo-accession qui a chuté de 40 % entre 2022 et 2024 (hausse des taux + fin du PTZ 2024 restreint), et relancer la construction neuve plombée par la crise immobilière.

Les 5 conditions à remplir pour être éligible

• 1. Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 24 mois précédant l'offre de prêt. Exceptions : titulaires d'une carte mobilité inclusion (CMI), invalides, victimes de catastrophe naturelle/technologique
• 2. Acheter une résidence principale : le logement doit être occupé au minimum 8 mois par an par l'emprunteur ou son foyer, dans l'année qui suit l'achat (ou 6 ans pour les non-occupations professionnelles temporaires)
• 3. Respecter les plafonds de ressources (voir tableau ci-dessous) calculés sur le revenu fiscal de référence N-2 (revenus 2024 pour un PTZ obtenu en 2026)
• 4. Acheter un bien éligible : neuf (collectif ou individuel) ou ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total en zone B2/C
• 5. Ne pas dépasser les plafonds d'opération : le coût retenu pour le calcul du PTZ est plafonné selon zone et nombre d'occupants

Le zonage France : où vit-on ?

La France est découpée en 5 zones reflétant la tension du marché immobilier. Ce zonage conditionne le PTZ, le Pinel (terminé), le LLI et le statut Jeanbrun :

Zone	Tension	Villes typiques
A bis	Très forte	Paris et 76 communes de petite couronne (Boulogne, Neuilly, Levallois...)
A	Forte	Lyon, Marseille, Nice, Bordeaux, Lille, Toulouse, Montpellier, Strasbourg, Nantes, Rennes, Aix-en-Provence, agglomérations de la Côte d'Azur
B1	Modérée	Métropoles > 250 000 hab : Grenoble, Dijon, Reims, Tours, Brest, Orléans, Le Havre, Saint-Étienne, Nîmes
B2	Faible	Villes 50 000-250 000 hab : Limoges, Amiens, Caen, Perpignan, Pau, Béziers, Niort
C	Très faible	Le reste de la France métropolitaine (petites villes, rural)

Pour vérifier la zone exacte d'une commune : service-public.fr ou le moteur de recherche officiel de l'ANIL.

Plafonds de ressources 2026 (revenu fiscal de référence N-2)

Pour être éligible au PTZ, votre revenu fiscal de référence (RFR) du foyer doit rester sous le plafond global ci-dessous (revalorisé de +8 à +13 % par rapport à 2024). C'est ensuite le ratio RFR / (plafond × coefficient familial) qui détermine votre tranche (T1 à T4) et donc votre quotité.

Occupants	Zone A bis / A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 personne	49 000 €	34 500 €	31 500 €	28 500 €
2 personnes	73 500 €	51 750 €	47 250 €	42 750 €
3 personnes	88 200 €	62 100 €	56 700 €	51 300 €
4 personnes	102 900 €	72 450 €	66 150 €	59 850 €
5 personnes	117 600 €	82 800 €	75 600 €	68 400 €
6 personnes	132 300 €	93 150 €	85 050 €	76 950 €
7 personnes	147 000 €	103 500 €	94 500 €	85 500 €
8 personnes et +	161 700 €	113 850 €	103 950 €	94 050 €

Comment lire ce tableau ? Si votre RFR cumulé reste sous le plafond de la ligne correspondant à votre foyer dans la colonne de votre zone, vous êtes éligible. Exemple : couple sans enfant à Lyon (zone A), RFR cumulé 65 000 € → plafond zone A pour 2 personnes = 73 500 € → éligible. Vous tomberez ensuite en T2 ou T3 selon votre ratio.

Le RFR retenu est celui de l'année N-2 (revenus 2024 pour un PTZ obtenu en 2026), figurant sur votre dernier avis d'imposition. La hausse ou baisse de vos revenus en cours d'année n'a aucun impact.

Les quotités du PTZ : combien finance-t-il ?

La quotité est le pourcentage du coût total de l'opération (hors frais de notaire) financé à 0 %. Elle dépend de la tranche (T1 à T4) et du type de bien :

Type de logement	T1	T2	T3	T4
Neuf collectif (appartement)	50 %	40 %	40 %	20 %
Neuf individuel (maison)	30 %	25 %	20 %	10 %
Ancien + travaux ≥ 25 % (B2/C)	50 %	40 %	40 %	20 %

Note importante : la maison individuelle neuve (Construction de Maison Individuelle, CMI) a été exclue du PTZ pendant la réforme 2024. Le décret de mars 2025 l'a réintégrée mais à la quotité "individuel" plafonnée à 30 %, plus faible que celle du neuf collectif. Privilégier un appartement neuf à une maison neuve permet donc d'obtenir un PTZ significativement plus élevé à coût équivalent.

Les plafonds d'opération : le coût finançable maximum

La quotité s'applique sur un coût d'opération plafonné. Si votre projet dépasse ce plafond, seul le plafond sert de base de calcul. Les plafonds ont été revalorisés d'environ +25 % en 2026 et sont désormais identiques pour les zones A bis et A.

Occupants	A bis / A	B1	B2	C
1 personne	150 000 €	135 000 €	110 000 €	100 000 €
2 personnes	210 000 €	189 000 €	154 000 €	140 000 €
3 personnes	255 000 €	230 000 €	187 000 €	170 000 €
4 personnes	300 000 €	270 000 €	220 000 €	200 000 €
5 personnes et +	345 000 € — jusqu'à 360 000 € en A bis	311 000 €	253 000 €	230 000 €

Plafond absolu du PTZ : avec un foyer de 5+ personnes en T1 sur un achat neuf collectif en A bis, le PTZ peut atteindre 180 000 € à 0 % (50 % de 360 000 €).

Lecture : couple sans enfant achetant à Lyon (zone A), bien neuf à 250 000 €. Plafond d'opération = 210 000 €. La quotité s'applique sur 210 000 € (et non sur 250 000 €). En T2, PTZ = 210 000 × 40 % = 84 000 € à 0 %.

Durée totale et différé : un remboursement en deux temps

Le PTZ se rembourse en deux périodes successives : une période 1 (différé) pendant laquelle vous ne payez rien sur le PTZ (uniquement le prêt principal), puis une période 2 (amortissement) pendant laquelle vous remboursez le PTZ. L'objectif : vous laisser respirer les premières années.

Tranche	Différé (P1)	Amortissement (P2)	Durée totale
T1 (revenus modestes)	15 ans	10 ans	25 ans
T2	10 ans	12 ans	22 ans
T3	5 ans	15 ans	20 ans
T4 (intermédiaires)	5 ans	15 ans	20 ans

Pendant le différé, vous payez uniquement votre prêt classique. Cela allège significativement votre taux d'endettement initial aux yeux de la banque — un argument décisif quand on a un dossier serré.

Cumul possible avec d'autres aides

Le PTZ est compatible avec la plupart des autres dispositifs d'accession :

• Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € à 0 % pour des travaux de rénovation énergétique. Cumulable sans condition
• Prêt Action Logement (ex-1 % patronal) : jusqu'à 30 000 € à 1 % pour les salariés des entreprises de 10+ salariés. Très souvent cumulé avec le PTZ
• MaPrimeRénov' : aides pour la rénovation énergétique (jusqu'à 70 000 € pour une rénovation globale). Cumul possible avec le PTZ Ancien avec travaux en zone B2/C
• Bail Réel Solidaire (BRS) : la décote de prix BRS (15 à 40 %) se cumule avec le PTZ. C'est souvent la combinaison la plus puissante pour les primo-accédants à revenus modestes
• Prêt Social Location Accession (PSLA) : achat différé en deux temps (phase locative puis levée d'option). Cumul PSLA + PTZ très favorable
• Aides locales : prêts communaux, primes départementales, garantie Visale, FSL. Vérifiez auprès de l'ADIL de votre département

Le total des prêts aidés est plafonné à 50 % du coût de l'opération. Au-delà, le surplus doit venir d'un apport ou d'un prêt classique.

3 exemples chiffrés réalistes

Exemple 1 — Couple primo-accédant à Lyon (zone A)

Profil : couple sans enfant, RFR cumulé 2024 = 70 000 €. Achat d'un appartement neuf VEFA à Lyon (zone A) pour 280 000 €.

• Plafond zone A pour 2 personnes : 73 500 € → éligible
• Ratio RFR / plafond = 70 000 / 73 500 = 0,95 → tranche T2
• Quotité neuf collectif T2 : 40 %
• Plafond d'opération A pour 2 personnes : 210 000 € → base retenue = 210 000 €
• PTZ = 210 000 × 40 % = 84 000 € à 0 % sur 22 ans dont 10 ans de différé
• Économie d'intérêts vs prêt classique 3,5 % : environ 35 000 € sur la durée

Exemple 2 — Famille 4 personnes à Mauguio (zone B2)

Profil : couple + 2 enfants, RFR cumulé 2024 = 45 000 €. Achat d'un appartement ancien à Mauguio près de Montpellier (zone B2) — coût total 220 000 € dont 60 000 € de travaux (27 %, supérieur au seuil 25 %).

Note : Montpellier intra-muros est en zone B1, donc non éligible à l'ancien avec travaux. Une commune périphérique en B2 (Mauguio, Pézenas...) reste éligible.

• Plafond zone B2 pour 4 personnes : 66 150 € → éligible
• Ratio RFR / plafond = 45 000 / 66 150 = 0,68 → tranche T1
• Quotité ancien + travaux T1 : 50 %
• Plafond d'opération B2 pour 4 personnes : 220 000 € → base retenue = 220 000 €
• PTZ = 220 000 × 50 % = 110 000 € à 0 % sur 25 ans dont 15 ans de différé
• Économie d'intérêts vs prêt classique 3,5 % : environ 45 000 €

Exemple 3 — Célibataire à Tours (zone B2)

Profil : personne seule, RFR 2024 = 31 000 €. Achat d'un appartement ancien à Tours (zone B2) — coût total 165 000 € dont 45 000 € de travaux (27 %).

• Plafond zone B2 pour 1 personne : 31 500 € → éligible (limite serrée)
• Ratio RFR / plafond = 31 000 / 31 500 = 0,98 → tranche T2
• Quotité ancien + travaux T2 : 40 %
• Plafond d'opération B2 pour 1 personne : 110 000 € → base retenue = 110 000 €
• PTZ = 110 000 × 40 % = 44 000 € à 0 % sur 22 ans dont 10 ans de différé
• Économie d'intérêts vs prêt classique 3,5 % : environ 18 000 €

Comment faire la demande : 5 étapes

Le PTZ n'est pas distribué directement par l'État : il transite par une banque conventionnée. Toutes les grandes banques françaises sont habilitées.

• Étape 1 — Pré-simulation : utilisez notre simulateur PTZ pour confirmer votre éligibilité, votre tranche et le montant approximatif
• Étape 2 — Constitution du dossier : avis d'imposition N-2 (revenus 2024 pour un PTZ 2026), pièce d'identité, compromis ou contrat de réservation, justificatifs de travaux le cas échéant, attestation de primo-accession (déclaration sur l'honneur)
• Étape 3 — Sollicitation des banques : présentez votre projet à 2 ou 3 banques en demandant explicitement une simulation avec PTZ inclus. La banque calcule votre PTZ et le présente comme un prêt complémentaire au prêt principal
• Étape 4 — Édition de l'offre : la banque édite une offre groupée (prêt principal + PTZ). Délai de réflexion légal de 10 jours après réception
• Étape 5 — Signature et déblocage : signature chez le notaire le jour de l'achat. Le PTZ est débloqué en même temps que le prêt principal

Les pièges à éviter

• Confondre tranche T1 et tranche T4 : la quotité descend de 50 % à 20 % en passant de T1 à T4. Vérifiez bien votre tranche en utilisant le RFR pondéré
• Oublier le plafond d'opération : un PTZ calculé sur le prix réel sera refusé si le prix dépasse le plafond. La banque appliquera le plafond et votre PTZ sera plus faible que prévu
• Acheter dans l'ancien sans travaux en zone tendue : non éligible, contrairement aux versions PTZ antérieures
• Travaux insuffisants : en zone B2/C, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total. Conservez les devis et factures, vérifiables a posteriori
• Mauvaise estimation du RFR : c'est le RFR de l'année N-2 (2024 pour un PTZ 2026), pas l'année en cours. Si vos revenus ont baissé récemment, vous restez calculé sur N-2
• Vendre dans les 6 ans : la revente avant 6 ans entraîne le remboursement anticipé du PTZ (transférable sur un nouveau projet dans certains cas)

FAQ — Les 10 questions les plus posées

Le PTZ peut-il couvrir 100 % de mon achat ?

Non. Le PTZ couvre au maximum 50 % du coût (T1 en neuf collectif). Le reste doit être financé par un prêt principal classique et/ou un apport.

Le PTZ finance-t-il les frais de notaire ?

Non, les frais de notaire ne sont pas inclus dans l'assiette du PTZ. Pour le neuf, ils sont réduits (~2-3 %). Pour l'ancien, prévoyez ~7-8 %.

Le PTZ est-il accordé automatiquement si je remplis les conditions ?

Non. La banque doit valider votre solvabilité globale (taux d'endettement ≤ 35 %, reste à vivre suffisant). Vous pouvez être éligible au PTZ et refusé par la banque pour un dossier global trop tendu.

Puis-je obtenir un PTZ pour acheter à plusieurs (concubinage, SCI...) ?

Oui pour des co-emprunteurs personnes physiques (concubinage, indivision). Non pour une SCI. Tous les co-emprunteurs doivent être primo-accédants.

Un divorce ou une séparation change-t-il mon éligibilité ?

Pour les divorcés/séparés qui rachètent une résidence principale, l'analyse se fait sur l'occupation des 24 derniers mois. Si vous n'avez pas occupé un bien dont vous étiez propriétaire (parti du logement, location...), vous pouvez être éligible.

Le PTZ peut-il financer une résidence secondaire ou un investissement locatif ?

Non. Le PTZ finance exclusivement la résidence principale. Une revente ou une mise en location avant 6 ans entraîne le remboursement anticipé.

Est-ce que les frais de dossier sont gratuits sur le PTZ ?

Oui : pas d'intérêts, pas de frais de dossier, pas d'assurance emprunteur obligatoire spécifique au PTZ (mais souvent demandée par la banque comme pour le prêt principal).

Puis-je rembourser mon PTZ par anticipation ?

Oui, sans frais ni pénalité. Le remboursement anticipé est même conseillé en cas de gain financier important (héritage, prime exceptionnelle), car il libère la capacité d'endettement.

Quelle est la différence entre PTZ et BRS ?

Le PTZ est un prêt à 0 % qui finance une part de l'achat. Le BRS (Bail Réel Solidaire) est un mécanisme qui dissocie le bâti du foncier pour vendre 15-40 % moins cher. Les deux se cumulent : c'est la combinaison gagnante pour les primo-accédants modestes.

Que se passe-t-il si mes revenus augmentent après l'obtention du PTZ ?

Rien. Le PTZ est figé sur le RFR de l'année N-2 au moment de l'offre. Une hausse de revenus ultérieure n'a aucun impact.

Ressources et sources officielles

• service-public.fr — Prêt à Taux Zéro (PTZ)
• Décret n° 2025-100 du 5 février 2025 portant réforme du PTZ
• ANIL.org — Agence nationale pour l'information sur le logement
• Ministère de la Cohésion des territoires
• Code de la construction et de l'habitation — articles L. 31-10-1 à L. 31-10-14