Marché immobilier 2026 : chiffres clés et perspectives

2026, l'année de la stabilisation après la correction

Après deux années de net repli (2023-2024), le marché immobilier français a entamé sa reprise au dernier trimestre 2024 et l'a confirmée en 2025. Mais 2026 s'ouvre sur un paysage plus nuancé : les volumes se redressent, les prix se stabilisent dans une bande étroite, et les écarts entre territoires n'ont jamais été aussi marqués. Pour l'investisseur, l'enjeu n'est plus de « parier sur le marché » mais de choisir le bon bien, au bon endroit, au bon régime fiscal. Voici l'état des lieux, chiffres officiels à l'appui.

Volumes : un rebond qui s'essouffle

Selon les Notaires de France, le volume de transactions dans l'ancien atteint environ 945 000 à 958 000 ventes sur douze mois fin 2025-début 2026, soit une progression annuelle de l'ordre de +11 à +12 %. Le marché efface une partie de la crise 2023-2024, mais reste encore environ 25 % sous le pic de l'été 2021 (1,2 million de ventes).

La dynamique n'est cependant pas acquise pour la suite. La FNAIM anticipe un léger repli en 2026, autour de 900 000 à 920 000 ventes (−5 à −6 %), porté par une légère remontée des taux, un pouvoir d'achat dégradé et un climat économique incertain. Autrement dit : reprise réelle, mais fragile.

Taux de crédit : sortie de la décrue, légère remontée

Le coût du crédit reste l'un des principaux moteurs du marché. D'après l'Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux moyens en juin 2026 s'établissent à :

• 3,16 % sur 15 ans
• 3,27 % sur 20 ans
• 3,41 % sur 25 ans

Après le point bas de 2024-début 2025 (autour de 3,05 % en juin 2025), les taux sont repartis légèrement à la hausse, tirés par la remontée de l'OAT 10 ans. On reste loin du pic de fin 2023 (4,2-4,5 %), mais l'embellie marque le pas : la plupart des analystes tablent sur des taux stabilisés entre 3 % et 3,5 % en 2026, sans nouvelle baisse marquée à court terme. Pour mesurer l'impact réel sur votre projet, simulez votre mensualité et votre capacité d'emprunt avec nos outils de financement.

Prix de l'ancien : on ne baisse plus, mais on ne flambe pas

Au 4^e trimestre 2025, les prix de l'ancien repartent timidement à la hausse en glissement annuel :

• France entière : +1,1 % (appartements +1,5 %, maisons +0,8 %)
• Province : +1,2 % (appartements +1,7 %)
• Paris / Île-de-France : +0,7 %, mais les maisons franciliennes reculent encore (−0,4 %)

Les projections des notaires (avant-contrats) pour le printemps 2026 confirment une phase de stabilisation : l'évolution annuelle des prix devrait rester dans une bande étroite, entre −1 % et +1 % (appartements +0,3 %, maisons −0,5 % au national). Concrètement, la correction est derrière nous, mais sans rebond généralisé : la performance d'un investissement se jouera donc surtout sur la sélection du bien et la création de valeur (travaux, optimisation locative).

Un marché géographiquement fracturé

La moyenne nationale masque des réalités opposées : Paris recule encore légèrement quand certaines villes moyennes et littoraux progressent de +1 à +3 %. Un appartement parisien et une maison à Tours ne suivent plus la même logique. Avant tout achat, croisez démographie, emploi et tension locative à l'échelle du bassin de vie, par exemple via notre carte des prix au m² et notre étude de marché commune par commune.

Le neuf en crise : 2025 « catastrophique »

Côté logement neuf, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) qualifie 2025 d'année « catastrophique » :

• 92 352 logements vendus en 2025 (−10,8 %), repassant sous la barre des 100 000 — loin de la moyenne 2019-2025 de 127 014 par an.
• Ventes aux investisseurs particuliers : −51,1 % (de 19 384 à 9 469 logements), conséquence directe de la fin du Pinel.
• Ventes aux propriétaires occupants : +4,3 % (40 244 logements) — seul segment en croissance.
• Mises en vente : 59 915 logements (+9,4 %), mais toujours très bas face aux 106 108 de 2022.
• Au 4^e trimestre 2025, 22 % des logements ont été retirés de la commercialisation faute d'acheteurs — une opération sur cinq.

Paradoxe de la pénurie : malgré l'effondrement des volumes, les prix du neuf montent. Le prix moyen du collectif neuf atteint 5 143 €/m² en 2025 (+3,3 %), et 5 209 €/m² au 1^er trimestre 2026 (5 754 €/m² en Île-de-France, 4 826 €/m² en régions). Pour l'investisseur patient, un marché à l'offre contrainte et aux promoteurs sous pression reste un terrain de négociation — à condition que l'emplacement tienne la demande locative.

DPE et passoires thermiques : un calendrier à intégrer

Le tri énergétique du parc structure désormais la valeur des biens. En location de résidence principale (France métropolitaine), le calendrier issu de la loi Climat et Résilience est le suivant :

• Depuis le 1^er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G (service-public.fr).
• 1^er janvier 2028 : extension aux logements classés F.
• 1^er janvier 2034 : extension aux logements classés E.

Nuance importante en 2026 : la réforme du mode de calcul du DPE entrée en vigueur au 1^er janvier 2026 ferait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire sans aucun travaux — typiquement des logements chauffés à l'électricité reclassés de F vers E. Vérifiez donc l'étiquette réelle de votre bien sous le nouveau barème avant toute décision. La rénovation d'un bien énergivore en zone tendue reste un levier puissant (décote à l'achat, déficit foncier, gain de classe), là où un bien énergivore en zone détendue se déprécie durablement.

Loyers et fiscalité : ce qui change en 2026

Côté loyers, la hausse reste contenue : au 1^er trimestre 2026, l'indice de référence des loyers (INSEE) s'établit à 146,60, en progression de +0,78 % sur un an — c'est le plafond de révision annuelle applicable aux baux en cours. La tension locative reste forte dans les métropoles et les zones où l'offre se raréfie (effet DPE).

Surtout, la loi de finances 2026 (promulguée le 20 février 2026) a instauré le nouveau statut du bailleur privé (dispositif dit « Jeanbrun »), successeur du Pinel. Il permet, pour des logements neufs ou assimilés acquis avant fin 2028 et loués nus en résidence principale, de déduire des revenus fonciers un amortissement allant jusqu'à 5,5 %/an sur une base de 80 % du prix d'acquisition — cumulable avec le LLI sous conditions de plafonds de loyers. Un changement majeur : la location nue dans le neuf retrouve un mécanisme d'amortissement proche de celui qui faisait la force du LMNP. Comparez l'impact réel sur votre cashflow et votre impôt avec notre comparateur de régimes fiscaux.

Perspectives par typologie de territoire

• Grandes métropoles et périurbain connecté : demande locative structurelle, prix élevés, rendements bruts plus faibles (3-4 %) mais risque de vacance minimal et liquidité à la revente.
• Villes moyennes en regain (Angers, Tours, Clermont-Ferrand, Le Mans…) : meilleur compromis rendement/risque, prix encore accessibles, rendements bruts pouvant dépasser 6-7 %.
• Littoraux et zones touristiques : prix soutenus par les seniors et les résidences secondaires, mais attention à l'encadrement des meublés de tourisme et au risque climatique.
• Diagonale du vide et communes rurales détendues : rendements « sur le papier » attractifs mais vacance structurelle (jusqu'à 8 % du parc vacant au national) et revente difficile — à manier avec prudence.

Ce qu'il faut retenir pour investir en 2026

Le marché 2026 récompense la sélectivité plus que l'opportunisme : taux stabilisés autour de 3,3 %, prix qui ne baissent plus mais ne flambent pas, neuf en pénurie, et une carte des opportunités de plus en plus locale. Les meilleurs dossiers combineront un emplacement à demande locative durable, une création de valeur (travaux, gain de DPE) et un régime fiscal optimisé. C'est précisément sur ces trois leviers que se joue la rentabilité réelle d'un projet — bien au-delà de la moyenne nationale.