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Calculateur d'offre d'achat
Calculez le prix maximum à proposer pour un bien en fonction de votre mensualité cible, votre apport et le cashflow souhaité. Offre recommandée avec marge de négociation.
Objectif de cashflow
€
€
Taxe foncière + copro + PNO + GLI (mensualisés)
%
€
0 = autofinancement
Financement
%
ans
€
€
Avant impôt — pour calcul HCSF
€/mois
Fiscalité
Prix d'achat maximum
99 223 €
Contrainte : cashflow cible
Offre −5 %
94 262 €
Mensualité
537 €
CF mensuel
10 €
Plafonds
Prix max (cashflow)99 223 €
Prix max (HCSF 35 %)228 147 €
Limité par le cashflow cible
Décomposition du coût total
Prix d'achat99 223 €
Frais notaire (8,5 %)8 434 €
Frais agence (5,0 %)4 961 €
Frais dossier banque741 €
Frais garantie926 €
Coût total112 618 €
− Apport20 000 €
= Emprunt92 618 €
Rendements
Brut8,10 %
Net (après charges)6,50 %
Net-net (après impôt)5,83 %
Impôt annuel754 €
Enrichissement à 10 ans41 228 €
Analyse par scénario
| Scénario | Prix max | CF/mois | Rdt net-net |
|---|---|---|---|
| Pessimiste | 78 048 € | 8 € | 6,0 % |
| Réaliste | 99 223 € | 10 € | 5,8 % |
| Optimiste | 107 246 € | 11 € | 5,9 % |
Pessimiste : loyer −10 %, vacance +10 pts, taux +1 pt · Optimiste : loyer +5 %, vacance −3 pts
Prix max par régime fiscal
| Régime | Prix max | Impôt/an | CF/mois |
|---|---|---|---|
| SCI à l'IS ★ | 106 522 € | 169 € | 11 € |
| LMNP réel (actuel) | 99 223 € | 754 € | 10 € |
| LMNP micro-BIC | 81 865 € | 2 152 € | 8 € |
| Location nue réel | 80 264 € | 2 280 € | 8 € |
| SCI à l'IR | 80 264 € | 2 280 € | 8 € |
| Location nue micro-foncier | 71 162 € | 3 013 € | 6 € |
Conseil : En passant en SCI à l'IS, vous pourriez offrir jusqu'à 7 299 € de plus (106 522 € vs 99 223 €).
Recommandation : Proposez 94 262 € (−5 %) pour garder une marge de négociation de 4 961 €. En 10 ans, cet investissement vous enrichit de 41 228 € (capital remboursé + plus-value + cashflow).