Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations 2026

Le calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = Prix de cession − Prix de revient

Le prix de cession est le prix de vente net vendeur (après déduction des frais d'agence si à la charge du vendeur) augmenté des charges et indemnités versées par l'acquéreur.

Le prix de revient est majoré de :

• Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % du prix d'achat OU frais réels (notaire, agence) si supérieurs
• Travaux : montant réel sur factures OU forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Ce forfait peut être très avantageux si peu de travaux réels mais longue détention
• Frais de voirie, branchements, clôtures pour les terrains

Les abattements pour durée de détention

Deux abattements distincts s'appliquent : l'un pour le calcul de l'impôt sur le revenu (19 %), l'autre pour les prélèvements sociaux (17,2 %).

• IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % la 22e année → exonération totale après 22 ans
• PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 %/an de la 23e à la 30e année → exonération totale après 30 ans

Exemple chiffré : 15 ans de détention

Achat en 2011 à 150 000 €. Vente en 2026 à 250 000 €. Frais d'acquisition : forfait 7,5 % × 150 000 = 11 250 €. Forfait travaux (détention > 5 ans) : 15 % × 150 000 = 22 500 €. Prix de revient = 150 000 + 11 250 + 22 500 = 183 750 €. Plus-value brute = 250 000 − 183 750 = 66 250 €.

Abattements pour 15 ans (10 années complètes après la 5e) : IR = 6 % × 10 = 60 %. PV imposable IR = 66 250 × 40 % = 26 500 €. Impôt IR = 26 500 × 19 % = 5 035 €. PS : abattement = 1,65 % × 10 = 16,5 %. PV imposable PS = 66 250 × 83,5 % = 55 319 €. PS = 55 319 × 17,2 % = 9 515 €. Total = 14 550 € contre 66 250 × 36,2 % = 23 982 € sans abattement — économie de 9 432 €.

La surtaxe sur les grandes plus-values

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention), une surtaxe progressive s'applique :

• 50 001 – 100 000 € : 2 %
• 100 001 – 150 000 € : 3 %
• 150 001 – 200 000 € : 4 %
• 200 001 – 250 000 € : 5 %
• Au-delà de 260 000 € : 6 %

Les principales exonérations

• Résidence principale : exonération totale, sans condition de durée
• Détention > 22 ans : exonération IR totale ; > 30 ans : exonération totale IR + PS
• Premier cession d'un logement autre que la RP : exonération partielle si vous n'êtes pas propriétaire de votre RP depuis 4 ans et réemployez le produit dans l'achat d'une RP dans les 24 mois
• Prix de cession ≤ 15 000 € : exonération totale (caves, parkings…)
• Retraités et invalides sous plafond de ressources : exonération totale