LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : le dispositif qui séduit les investisseurs en 2026

Le LLI en bref

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d'investissement locatif initialement réservé aux institutionnels (assureurs, foncières), désormais ouvert aux particuliers depuis la loi de finances 2024. Son objectif : proposer des logements neufs à des loyers situés entre le parc social et le marché libre, pour les ménages aux revenus intermédiaires — trop « riches » pour le logement social, mais en difficulté face aux prix du marché.

En contrepartie d'un engagement de location de 15 ans minimum, l'investisseur bénéficie d'une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) et d'un crédit d'impôt équivalent à 100 % de la taxe foncière pendant 20 ans.

Les avantages financiers concrets

1. TVA à 10 % au lieu de 20 %

C'est l'avantage le plus immédiat. Sur un bien neuf à 210 000 € TTC en TVA classique, la part de TVA est de 35 000 €. En LLI, elle tombe à environ 19 100 € — soit une économie de ~15 900 € dès l'achat. Vous payez moins cher, mais vous revendrez au prix du marché (TVA 20 %) à terme : la plus-value est mécaniquement intégrée.

2. Crédit d'impôt sur la taxe foncière

Pendant 20 ans, vous récupérez 100 % de votre taxe foncière sous forme de crédit d'impôt. À Toulouse, la taxe foncière d'un T2 neuf tourne autour de 800 à 1 200 €/an. Sur 20 ans, c'est 16 000 à 24 000 € d'économie cumulée.

3. Déduction des charges et intérêts

Comme tout investissement locatif, vous déduisez l'intégralité des charges : 100 % des intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance, frais de gestion.

Les avantages patrimoniaux

• Acquisition via une personne morale (SCI, SAS, SARL) : le LLI impose d'acheter via une société, ce qui facilite la transmission et la gestion du patrimoine
• Démembrement possible dès la création de la société (nue-propriété / usufruit)
• Revente au prix du marché : à la sortie, votre bien se revend au prix marché classique, avec une plus-value potentielle liée au différentiel de TVA
• Finançable sur 25 ans dans les conditions classiques de crédit immobilier

Conditions d'éligibilité

• Le logement doit être neuf, acquis en VEFA
• L'achat se fait via une personne morale (SCI recommandée)
• Durée de location minimum : 15 ans
• Respect des plafonds de loyers par zone
• Respect des plafonds de ressources des locataires
• Le bien doit se situer en zone A bis, A ou B1

Plafonds de loyers 2026

Zone	Plafond de loyer (hors charges)
Zone A bis	18,89 €/m²
Zone A (Toulouse)	14,03 €/m²
Zone B1	11,31 €/m²

Plafonds de ressources des locataires

Composition du foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1
1 personne	43 953 €	43 953 €	35 825 €
2 personnes	65 691 €	65 691 €	47 842 €
3 personnes	86 112 €	78 963 €	57 531 €
4 personnes	102 812 €	94 585 €	69 454 €
5 personnes	122 326 €	111 972 €	81 705 €

Simulation : T2 à Toulouse en LLI via SCI

Acquisition d'un T2 de 44 m² + 6 m² de terrasse à 210 000 € en zone A, financé sur 25 ans à 3,5 %.

Revenus locatifs

Loyer plafonné : 44 m² × 14,03 €/m² = 617 €/mois, soit 7 404 €/an.

Charges annuelles

• Mensualité de crédit : ~1 041 €/mois (12 492 €/an)
• Taxe foncière : ~900 € → récupérée à 100 % en crédit d'impôt
• Charges copro + PNO + gestion : ~1 200 €/an

Bilan mensuel

Loyer perçu : 617 €. Mensualité crédit : 1 041 €. Charges mensualisées : 100 €. Effort d'épargne : ~524 €/mois avant avantage fiscal. Après crédit d'impôt taxe foncière et déductions fiscales, l'effort réel tombe autour de 430 €/mois.

Rendement à 15 ans

Revenus locatifs cumulés : ~151 400 €. Effort d'épargne cumulé : ~74 200 €. Avantages fiscaux cumulés (TF + TVA réduite) : ~24 400 €. Vous vous êtes constitué un patrimoine de 210 000 € (plus revalorisation) pour un effort net de ~50 000 € sur 15 ans.

Les étapes pour investir en LLI

• 1. Validation du projet : définir votre capacité d'investissement et vos objectifs patrimoniaux
• 2. Création de la société : constitution d'une SCI (ou SAS/SARL), choix des options fiscales avec votre comptable
• 3. Réservation du logement en VEFA éligible LLI
• 4. Obtention du financement : dossier bancaire au nom de la société
• 5. Signature chez le notaire : acte authentique, vous devenez propriétaire
• 6. Livraison et mise en location : remise au gestionnaire sous mandat

LLI vs Jeanbrun vs LMNP : quel dispositif choisir ?

Le LLI est particulièrement adapté si vous souhaitez structurer votre patrimoine via une société et bénéficier d'un gain immédiat à l'achat (TVA 10 %). Le Jeanbrun conviendra mieux à ceux qui veulent investir en nom propre en location nue. Le LMNP reste le choix de référence pour la location meublée sans contrainte de plafond.

Ces trois dispositifs peuvent d'ailleurs se combiner dans une stratégie patrimoniale diversifiée : un LLI en SCI pour le neuf, un LMNP pour un bien ancien meublé, et un Jeanbrun pour un bien ancien rénové en location nue.